土地储备对房地产的影响及对策.pdfVIP

维普资讯 口文 ／母小曼 肖艳 闰 立 土地储备制度是近几年来城市土 公建配套由政府统一负责实施，有力 为房地产发展创造 良好的宏观环境。 地制度改革的一项重大措施，也是房 的保障统一规划的实施。确保城市总 地产领域改革的一个热点。它是我国 体规划的顺利实施和土地储备工作的 2．土地储备保障合理利用地 经济体制改革、土地使用制度改革和 有序运作，同时企业盘活的土地一律 块，优化房地产布局结构 土地管理改革深化的必然结果 。作为 由储备中心收购后，企业不能自行招 ～ 套行之有效的对城市存量土地高度 商，减少了土地招商过程中因顾及企 企业盘活的土地一律由储备中心 集中管理的机制，其目标是盘活城市 业困难而影响规划实施这一弊病。对 收购后，企业不能 自行招商，减少 了土 存量土地，加强政府对盘活存量土地 于开发商来说，由于提前明确地块的 地招商过程中因顾及企业困难而影响 的统筹安排。 因此，建立土地储备制 规划条件，降低了开发的不确定因素， 规划实施这一弊病。同时，土地级差原 度既可 以促进土地集约利用，消化闲 避免了盲 目投资，使土地开发更具有 则可能造成在某些价值较高的土地区 置土地，又可以贯彻保护耕地的基本 针对性，有利于房地产有序发展。 位高密度开发。其结果将是城市不平 国策。不但对合理使用土地，提高土地 利用率，建立公平、公开、公正的土地 市场具有十分重要的现实意义，而且 对房地产业发展将产生深远影响。 一 、 土地储备制度对房 地产的现实影响 图一 资料来源：中国城市建设统计年报 (1990—2001)。中国建材 出版社 1、土地储备保证城市规划有效 实施，使房地产投资更具针对性 土地收购储备机制运作过程中， 衡发展和市中心地价无限制的增长。 由于实行规划优先政策，加上集中统 高密度和高容积率将导致城市环境恶 土地储备中心对拟收购储备的地 一 的前期开发和土地整理，城市规划 化。实行土地净地出让以后，公建配套 块事先向规划部门征求该地块的规划 可以得到切实的贯彻落实，开发环境 由政府统一负责实施，统一规划城市 意见，在明确后再以净地的形式推出， 更加清晰明朗。减少房地产开发风险， 功能布局，使各个房地产项 目在城市 维普资讯 规划下有机结合起来，形成优化布局 逐步理顺了政府和企业之间的利益分 施的重要条件 结构整体，实现功能结构互补，实现 配，减少了国有资产的隐性流失，增加 综合效益最大化。 了政府的土地收益，拓宽了财政收入 房地产投入可分为土地投入和非 渠道，为城市建设积累了资金，利于城 土地投入如资金、人力等两部分，在一 3．土地储备有利于规范土地管 市健康发展，同时也为房地产增长提 定的经济水平下，这两部分投入通过 理部门职能。为房地产业健康发展 供了后续空间。 一 定组合就形成该房地产规模下的产 打下基础 出。且对于房地产来说，两种要素并不 6．土地储备通过实行土地市场