论不动产之善意取得.doc

论不动产之善意取得 摘要：善意取得制度是物权变动的一项重要法律制度。所谓善意取得原则或者善意保护原则，即在第三人对其前手交易的瑕疵不知情时，其所取得的物权就受到法律保护的原则。善意取得制度普遍适用于动产的物权变动中，传统认为不动产物权变动普遍不适用善意取得制度，因为当代不动产法普遍建立了不动产登记制度，由于不动产登记簿的普遍公开性，任何人均不得说自己不知道登记的内客，主观意义上的善意已不再有可能得到确认。 关键词：不动产善意取得；善意第三人；法律效果 《物权法》第106条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回除法律另有规定外符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人1929—1931年公布的中国民法典开创了我国近现代意义上善意取得制度的先河。 2、最早涉及不动产善意取得的司法解释最高人民法院 1963年8月28日《关于贯彻执行民事政策法律几个问题的意见 (修正稿)》第二部分“房屋纠纷问题”第3条。该条规定：“凡是依法准许买卖的房屋，经过正当合法手续确定了房屋买卖关系的，应保护双方的权利，一方不能反悔废除契约。出卖人应按期交出房屋，不得追价或倒回房屋；买主应按期交付价款”　　1979年2月2日，最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律的意见》“关于财产权益纠纷”的第二节“房屋问题”规定第2条，第一次明确规定：“依法准许买卖的房屋，经过合法手续，确定了买卖关系的，应保护双方的权利。非所有权人非法出卖他人房屋的，应宣布买卖关系无效。房屋为共有，未取得其他共有人同意，擅自出卖房屋，买方又明知故犯的，亦应宣布买卖关系无效；买方不知情的，买卖关系是否有效，应根据实际情况处理；买卖关系已成立，共有人当时明知而不反对，现在又提出异议的，应视为买卖关系有效” 4、1984年8月30日，最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》专门规定第六部分“房屋问题”，其中第55条规定：“非所有权人出卖他人房屋的，应废除其买卖关系。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，应宣布买卖关系无效。买方不知情的，买卖关系是否有效，应根据实际情况处理。其他共有人当时明知而不反对，事后又提出异议的，应承认买卖关系有效”《民法通则》实施后，1988年最高人民法院制定了《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)》，规定了第89条：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。这是我国司法解释第一次正式、明确地确认不动产善意取得制度。 2．为了降低社会交易成本，增大社会整体经济效益。 如果立法者立足于保护原所有权人的利益，则交易风险就会分配给善意的买受人承担，这无异于在法律上强加给买受人一个沉重的法定义务——对买卖标的物是否具有权利瑕疵进行审查。这样买受人为降低自己的风险，在每次交易前都必须调查出卖人是否具有合法的处分权，不仅费事费力，增加交易成本，而且很难做到。反之，如果立法者选择保护善意的买受人，而将风险的谨慎成本分配给所有权人承担，则所有权人相对于买受人而言，更容易采取预防措施以消除这种风险。例如，谨慎选择保管人，承租人，谨慎保管自已的物品以免丢失，慎重进行权利登记等。由此可见，从规避风险所付出的成本看，所有权人支付的谨慎成本与善意买受人的调查成本相比大幅度地降低，有利于提高社会整体经济效益。 3、对构建社会主义和谐社会有着重要意义法治是构建和谐社会最重要的机制。 衡量一个国家是否属于法治国家的重要标志，首先就要看是否有一套完善的法律制度，以充分保护公民的人身和财产权利。当然确立以公信力为基础的不动产善意取得在物权法中的出现，能够使不动产物权权属关系更加“透明”，减少已被第三人经交易获得的不动产所有权，又被逆转其所有权现象的出现，对人民法院及时正确解决不动产纠纷，节约司法资源，避免当事人陷入诉讼，维护人民群众的合法权益具有重要的实践意义。 三、不动产善意取得的适用条件 1、转让人无权处分 无权处分是指无处分权人未经处分权人(原权利人)授权或同意而以自己名义擅自处分他人财产权利的物权行为。其具体包括以下几种情况：(1)自始无权处分。如不动产共有人未经其他共有人同意而处分共有物。(2)转让人本有权处分，但嗣后因某种原因丧失处分权。如不动产买受人取得不动产后再将该不动产转让，但前转让人撤销合同或前合同本身便无效。当然，无权处分仅指无权处分人以自己名义为处分，如以处分权人