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我国房地产企业发展的政策环境分析 内容摘要：房地产企业未来的发展与外在的政策环境紧密相关。这些外在的环境变量既对房地产企业的发 展有一些负面作用，同时也提供了许多重大的战略机遇。本文对房地产市场运行的各类政策环境进行分析，其 目的是为房地产企业未来发展规避风险、寻找未来发展的机遇提供理论参考。 房地产企业未来的发展与外在的政策环境紧密相关，包括国家宏观经济运行、国家、地方政府对房地产市 场的专项调控、地方未来“十二五”规划重点建设工程，以及未来的发展规划。这些外在的环境变量既对房地产 企业的发展有一些负面作用，同时也提供了许多重大的战略机遇。本文对房地产市场运行的各类政策环境进行 分析，其目的就是为房地产企业发展规避风险、寻找未来发展的机遇提供理论参考。 房地产业的特殊性 房地产业是一个政府高度关注，与国计民生、经济增长高度相关的产业，同时也是一个受政府宏观调控的 产业。之所以有如此的重要性，关键在于它具有的重要的产业特征。主要表现在： 首先，房地产业和国民经济增长密切相关，在国民经济的发展中占有重要的地位，已成为区域国民经济新 的增长点。房地产业不仅通过自身产值的增加推动国民经济的发展，同时还会带动相关产业的发展，间接推动 国民经济的快速发展。世界银行对５０多个国家房地产投资的研究发现，房地产投资是固定资产投资中的重要 组成部分，同时也是最为能动的部分之一。据测算，房地产开发投资拉动相关产业发展总效应为１：４。由此 可见，房地产业对国民经济的其他行业的发展起到带动作用，进而促进整个国民经济的发展。在推动经济增长 的“三驾马车” 中，投资和消费在很大程度上都依赖房地产业的带动。因此，在面临经济增长压力时，政府首先 会将刺激房地产业作为防止经济过度下滑的首要措施。１９９８东南亚金融危机后，中央明确将房地产业作为 支柱产业给予培育，作为拉动内需的重点给予扶持；２００９年美国次贷危机后，中央一改之前对房地产业的 打压而变为鼓励发展，中国在这两次金融危机中能够平稳过渡，房地产业的发展可谓功不可没。 其次，房地产业是虚拟经济的重要构成部分。现代经济在很大程度上是由虚拟经济推动实体经济运行的， 而虚拟经济又是一把双刃剑，一方面推动实体经济发展，另一方面如果约束调控不力，则会引发实体经济的泡 沫化而导致经济危机的发生或经济的长期衰退。１９９０年以来日本的经济衰退，２００９年美国的次贷危机 无不是从房地产泡沫的崩溃而开始的。我国目前的房地产市场存在泡沫，但政府对房地产市场保持高度警惕。 再次，房地产业是一个关乎国计民生的产业，政府需要担负一定的社会责任。住是人的基本需求，因此， 即使在高度自由的市场经济国家，房地产业也不可能完全由市场来决定其运行，政府必须为低收入者提供一定 的住房保障来履行其社会责任，同时政府会运用法律、行政等各种手段保持房地产价格的上涨稳定在一个合理 的空间范围。 可以说，目前我国的经济增长、经济安全和民生保障都依赖于房地产业，政府需要在这三者之中取得平 衡。因此判断，未来十年我国房地产市场的总体运行将会保持在平稳增长的发展中，过度下滑和过快增长都会 对政府以及全社会产生重大的负面效应。做出这样的判断一方面在于政府有动力对房地产市场进行干预，更重 要的是，与国外不同，目前我国各级政府完全有能力对房地产市场进行充分调控，主要在于：房地产市场最根 本的资源来自于土地供应和金融市场的支持，而这两方面政府都有绝对的支配能力。 我国房地产市场调控政策分析 ２０１０年以来，随着金融危机的平稳着陆，国家开始关注住房价格上涨的问题，连续出台了多项房地产 调控政策，力图遏制房价的过快上涨，但效果并不理想。２０１１年国家继续加强了调控力度，各地方政府也 随之颁布了相应条例来配合中央的调控举动，这种调控未来仍然可能会加大力度，房地产企业的最佳选择应该 是顺应政策环境，趋利避害、抓住机遇、加快发展。通过对２０１０年以来国家对房地产的各类调控政策进行 梳理后，可以看出尽管调控措施多样，但调控目标仅在三个方面对房地产市场构成影响： （一）抑制投机性住房消费 ２０１０年国家相继出台了“ 国十条”、“ 国五条”、住建部“规范住房公积金个人住房贷款”等政策，所采用的 方法主要为二、三套房的限购、提高首付比例、提高住房商业贷款以及住房公积金贷款基准利率等方法。这类 方法一方面打击了炒房等投机性行为，但同时也会加重改善性住房需求居民的负担，抑制了部分刚性需求转向 二手房市场，短期来看还会加重一些潜在消费者的观望情绪。从２０１０年政策的运行效果来看