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明、清雕花楼历史建筑房地产价值评估初探 (李建中韩艳丽) 摘要。本文从阐述雕花楼历史建筑物的特点入手，提出分类评估其价值的观点。针对 雕花楼一般价值、特殊因素价值设置评估的基本技术路线。引入结构方程模型(SEM)对雕 花楼特殊因素价值进行评估，分析选择结构变量、观测变量样本时应注意的问题，为该方法 的使用进行了探索性研究。 关键词：历史建筑雕花楼价值评估结构方程模型法运用 一、引言 坐落于我国浙、皖、赣地区，明、、清年代建造的雕花楼是浙江东阳木雕，徽派“三雕” (木雕、石雕、砖雕)鼎盛工艺技能的真实反映与记载，是历史建筑中具有独特艺术与文化 内涵的优秀建筑类别。评估雕花楼的价值可以客观、科学、全面地了解、认识其具体的历 史、文化价值等级，为更好地保护、发掘这类历史建筑提供重要的依据。 历史建筑背后多承载着“历史故事”，这部分价值目前如何进行量化，房地产价值是否 应该包含“历史故事”的价值尚是争论的焦点。过去，对其房地产价值的评估大多是采用传 统方法进行，估价结果不能更为准确、客观、科学、细腻地反映出雕花楼的艺术、历史价 值。寻求一些新的辅助估价方法，使估价结果更贴近历史建筑的价值成为迫切需要。 位于浙、皖、赣地区的雕花楼，大部分建于明末清初，距今已有两至五百多年的历 史。以浙江德州、金华地区为代表的雕花楼大多是浙派建筑与东阳木雕【1】艺术的反映。这 些建筑以砖木结构为主，一般分为三至五个进院，每个进院中间设天井，周边为二层。从 门楼开始，各院落、楼层的梁、柱、门、窗、楼层间的挡板，以及相应的配饰，均以历史 戏剧或是民间传说，山水、花草、吉祥动物为主题，运用东阳木雕的高超技艺，创造出了 独特的历史人文景象；以安徽婺源、黄山，江西鄱阳湖、景德镇等地区为代表的雕花楼是 徽派建筑12J与“三雕”技艺的杰出体现。徽派雕花楼不仅在建筑形式上不同于浙派雕花 楼，在建筑内外的装饰装修上更有明显的区别。从建筑形式上看，大多数雕花楼不是以进 深院落的多少进行区分，而是整体设计成为正方形或者是长方形，中间有大天井，房屋内 侧多为两层，下设厢房，房屋后侧设灶间；也有两进、三进房，但每一进之间没有分开的 天井和隔间、隔门。其内外装饰装修是徽派建筑“三雕”技艺的巧妙结合形成的艺术景 观。大门楼大多以砖雕、石雕装饰为主。室内的梁、柱、窗、门、花板、装饰物件，以木 雕为主，其表现内容与浙派雕花楼基本相同，但技艺风格更为粗犷，同时屋内石雕构件也 相以衬托。 295 浙派雕花楼外立面图 浙派雕花楼内饰图 (图片来源：。美丽上海”世博民居文化区项目异地迁建的浙派雕花楼原貌) 徽派雕花楼外立面图 徽派雕花楼内饰图 (图片来源：“美丽上海”世博民居文化区项目异地迁建的徽派雕花楼原貌) 历史上，雕花楼除用作民居外，有的还作为祠堂、戏台、私熟等。目前对这些雕花楼 的保存、发掘研究有如下特点： 1、雕花楼留存的方式不同 历史上雕花楼坐落的位置决定了目前留存的方式。一种是村落集中留存。如浙江古 镇，嘉兴的西塘、桐乡的乌镇、富阳的龙门；安徽古镇，黄山的西递、宏村；江西古镇， 景德镇的瑶里、上饶的婺源、泾县的查济等，均以具有众多历史建筑雕花楼而扬名。这里 的雕花楼种类多，艺术品味、历史人文典故丰富，保护、发掘比较好，早已成为全国有名 的旅游胜地。另一种是散落留存。在浙、皖、赣地区散落的雕花楼，其中有许多建筑具有 宝贵的历史艺术价值，但是这些建筑由于大多散落在一些偏僻的村落，在文化大革命时期 遭到不同程度的破坏，目前也未列入国家的保护范围，绝大多数处于自然留存状态，少部 分进行迁移保护，与第一种留存形式有较大的差异。 以村落集中留存的方式多为原貌保留，定期维护，作为旅游瞻观之用，有的还出租营 业；以散落留存的方式，有的无人问津，得不到维护修缮；有的被人将具有艺术价值的建 筑构件摘除转卖，使其历史、艺术价值遭到不同程度的破坏；有的被迁移它处重新修复、 发掘并进行商业使用，如由我司参与的“美丽上海”世博民居文化区项目就是从安徽、浙 江、江西等地收集散落的百余套雕花楼，在上海进行修复改造。 2、建筑规模与风格有较大不同 从现实情况看，在整体建筑形态上不仅浙派与徽派建筑有较大区别，同