房地产行业 2014年4月8日.doc

房地产行业 　 　　　　 　　　　2014年4月日 房地产行业核心分析师：涂力磊 SAC执业证书编号： S0850510120001 tll5535@ 021 房地产行业分析师：谢 盐 SAC执业证书编号： S0850208120583 xiey@ 021  事件： 共有产权房实质是政府将部分当期土地出让收入以补贴形式给予购房人，并未来逐步收回。由于公有产权房目前并无统一操作规定，从目前各地方操作方式看，公有产权房实质在于政府将部分当期土地出让收入以补贴形式给予购房人，并在未来逐步收回。 对共有产权房意义仍存在分歧。考虑到共有产权房实质是政府将部分当期土地出让收入以补贴形式给予购房人，并在未来逐步收回，因此以上方式是否会带来更大寻租空间暂时不得而知。此外，考虑地方财政收入依旧来自土地，政府能够通过土地给予的补贴程度有限。短期来看，共有产权房仍处于试点和摸索状态，市场影响力不大。 共有产权房，住房保障体系的有益尝试。我们认为共有产权房是中国住房保障体系逐步完善的有益尝试。政府高端有限制，中端有市场，低端有保障的综合化住房体系构建有利于行业长治久安。截至2014年4月4日，A股市场PE（TTM）在12.07倍，房地产板块动态PE（TTM）在11.6倍。后期建议从以下思维择股：1）重点推荐机构低仓位，低估值的蓝筹企业，包括万科、保利、金地、招商，2）高弹性品种，华夏、荣盛、阳光城、世联、泰禾，3）融资企业，广宇集团。 主要内容: 1、 类型 土地来源 定价机制 适用对象 保障性住房 廉租房 政府划拨 政府指导定价，非市场化 政府补助对象或低收入群体 经济适用房 政府划拨，配建，招拍挂 政府指导定价，非市场化 政策性租赁住房 政府划拨，配建 政府指导定价，非市场化 共有产权房 招拍挂 市场化定价 具备一定购买能力的中间群体 资料来源：海通证券研究所 2、 住建部 2013年12月 住房和城乡建设部副部长齐骥在接受记者专访时表示，在住房保障制度改革方面，近期将着力推进两项具体工作：一项是在地方实践的基础上，对廉租住房和公共租赁住房实行并轨运行；另一项是指导地方有序开展共有产权保障房的探索 上海 2013年2月 上海全面启动共有产权保障住房供后管理试点，将针对购房家庭违规行为的不同情况，例如对违法搭建、破坏房屋承重结构、擅自出租出借等行为，采取分类处理措施。 2011年3月 在2011年3月2日举行的上海市政府新闻发布会上，上海市住房保障和房屋管理局副局长庞元介绍，上海的经济适用房将采用共有产权，或称有限产权制度。 四川 2013年12月 《四川省城镇住房保障条例草案》中首次提出的新的保障形式——共有 产权保障房。“共有产权房”作为经济适用房的变异形式，是保障房的补充形式，其显著特点在于价格形成机制。购房人与政府或投资人共享产权，以后出售房屋所得按比例分成。 共有产权房应实行明码实价销售制度，销售单位应公布项目基准价格、每套住房的浮动比例和具体销售价格。单套共有产权房销售价根据楼层、朝向、位置等因素在基准价格基础上浮动，最大浮动比例不得超过±10%，浮动比例之和为零。 2013年7月 发布《四川省城镇住房保障条例征求《意见稿》）》。据《意见稿》透露，廉租房与公租房将并轨管理，统一为公租房，而经适房与限价房也将并轨管理，统一为共有产权房，四川省的无住房困难群体可分批购买购置型保障房的共有产权。 安徽 2013年11月 实施《安徽省保障性住房建设和管理办法》，安徽省保障房可实行先租后 售，保障性住房出售合同应当载明政府与承购人的产权份额，规定了承购人取得全部产权、转让、腾退的情形以及政府回购的处理办法等。 江苏 2013年8月 下发《关于加快棚户区危旧房改造工作的实施意见》，对经济困难、无力购买安置住房的棚户区危旧房居民，可通过共有产权或提供公共租赁住房等方式优先满足其基本居住需求；对符合廉租住房保障条件的被征收人，要优先保障并做到应保尽保。 北京 2013年10月 北京市住建委等多部门联合下发了《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，表示北京今后将加快发展自住型商品住房。 2013年1月 北京市十四届人大二次会议上，在政府工作报告中对于“自住商品房”的表述明确为“共有产权性质”。 资料来源：海通证券研究所 。 图 资料来源：海通证券研究所 、投资建议：、风险提示： 房地产行业与国家政策紧密相关，一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。 信息披露 分析师声明 涂力磊：房地产行业 谢　盐：房地产行业 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本