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总第166期 城市问题 2009年第5期 [文章编号】1002—2031(2009)05—0064—04 企业拆迁的风险评估与补偿 王慧娟施国庆 [摘要]基于对企业拆迁过程中面临的有形资产损失、无形资产损失和恢复重建风险的分析，评析了现行拆迁补偿政 策，提出了补偿政策法规和辅助补偿手段方面的建议，以降低企业拆迁的风险。 [关键词】 城市拆迁；有形资产损失；无形资产损失；企业拆迁；拆迁补偿政策 [中图分类号]F299．23 (文献标识码]A 随着科学发展观的确立和和谐社会建设的推 企业拆迁面临的不仅包括这些有形资产的损失，还 进，以公共利益为目的进行项目建没将是政府的重 包括无形资产的损失。 要职责，同时由于国家产业政策调整、环保政策和安 1．企业拆迁导致的有形资产损失 全政策的强化带来的城市拆迁更加频繁，房屋拆迁 对企业而言，最大的资源是土地资源。企业取 已成为城市建设和发展的重要活动，关系到城市现 得土地使用权的方式多种多样，除以划拨、出让方式 代化建设的进程，而其中企业和店铺的拆迁往往是 取得土地使用权外，还有的是在改制过程中，把土地 最复杂也是最容易被忽视的环节。由于企业房屋具 使用权折价，作为企业资产所得…。此外，通过租 有经营性质，拆迁评估时不仅要考虑到现有的经营 赁城市用地，甚至以乡镇或村镇企业形式租用集体 收入损失，停产停业损失，还要考虑到企业搬迁恢复 土地者也大量存在。另外，企业对土地的利用情况 的过渡阶段可能存在的风险。 也不尽相同。有的占地面积和建筑面积都很大，有的 土地面积远远多于建筑面积，有的在空地上自行修建 企业折迁面临的风险 厂房或职工宿舍，有的将土地出租给其他企业单位， 从而在拆迁中遇到“厂中厂”，有的以土地使用权出资 企业拆迁，除了房屋拆迁、附着物拆除、设备搬 人股联合开办新企业。可见无论是哪一种类型的企 迁和土地占用，还会导致原有厂址多年维系的商誉 业，失去土地，都是企业最大的有形资产损失。然而 的丧失和原有供销网络的破坏等无形损失。因此， 根据拆迁法规，拆迁补偿对象是国有土地上的建筑物 [作者简介)王慧娟(1980一)，女，汉族，河南安阳人，河海大学中国移民研究中心博士研究生，研究方向为移民经济与管理；施国庆 (1959一)，男，汉族。安徽定远人，河海大学公共管理学院院长，中国移民研究中心主任．世界银行和亚洲开发银行移民专家，教授．博士研究生 导师。 (基金项目】 国家社会科学基金重点项目(07ASH010)——征地拆迁移民社会稳定与社会管理的机制研究。 (收稿日期]2008—07—15 (修回日期]2008—09—29 ·64· 经济与社会 万方数据 城市问题)2009年第5期 企业拆迁的的风险评估与补偿 及附属物。对空地或者净地的补偿，目前拆迁法规尚 销距离等不确定性因素，往往导致运营成本高于从 未对土地使用权补偿问题做出明确规定。 前。 企业房屋包括管理用房、厂房、仓库、职工宿舍 人力资源的流逝，是企业拆迁导致的另一项无 等，按照合理规划的布局建设，拆迁管理用房往往对 形资产的损失。在得知企业拆迁消息后，企业内部 企业影响并不大，由于管理用房面积一般较小，而且 的人力资源将会发生变化，一般技能的工人可能自 位置安排灵活，而拆迁厂房、仓库、职