敏感时段没有再出台楼市调控政策.doc

敏感时段没有再出台楼市调控政策 ——2007年5月广州二手房市场研究报告 5月初的“黄金周”假期不再是广州一手楼市的专场，整个5月经满堂红地产促成的住宅买卖业务量比4月份增加8.6%。满堂红研究部对本公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析，5月份广州总体（不含南沙、萝岗）二手住宅成交均价为5963元/平方米，环比上升1.3%，同比上升24.2%；中心城区二手住宅成交均价为6279元/平方米，环比上升0.5%，涨幅有所缩窄。广交会过后，短租房租金全线回调，直接导致全市平均租金环比下跌，5月份广州总体（不含南沙、萝岗）二手住宅平均租金为25.8元/平方米·月，环比下跌4.8%；中心城区二手住宅平均租金为26.5元/平方米·月，环比下跌5.8%。 来源：满堂红研究部 将要跨越6000元/平方米的均价整点关口 据满堂红研究部的统计数据，从2005年9月的4114元/平方米到2006年11月的5067元/平方米，广州二手住宅均价经过了14个月的反复盘整，才跨越了一个千元区间。而从2006年11月的5067元/平方米到2007年5月的5963元/平方米，广州二手楼价仅用了6个月的时间，又将跨越另一个千元区间。如无意外，今年6月广州总体均价便能超过6000元/平方米的整点关口。单价持续上涨，物业的总价也随之上涨。当月越秀、海珠、天河三区成交总价的主力区间“稳守”在65万元/套以上，而全市成交总价超过65万元/套的份额达到17%，比4月份的15%上提了两个百分点。 2005年和2006年的5月都是国家出台楼市宏观调控政策的重要月份，该类政策一度影响二手楼市的买卖供给，并直接导致交投短期萎缩和楼价持续上行。“实收价”是最近两年广州二手楼市最盛行的“放盘价”，营业税、个税、交易服务费、中介佣金等原本属小业主缴纳的税、费一律转到买家身上，买家购房花费的成本越来越大。然而，今年5月份并没有专门针对楼市的调控政策出台，皆因国家调控的重心已转移到股市上，提高存款准备金率、调高存贷款利息率，在很大程度上是针对因经济过热而形成的“股疯”去制定的（证券、股票交易印花税税率上调至3‰更具针对性）。满堂红研究部经理周峰表示，暂时没有新的楼市调控政策不代表楼市的供需已达至平衡，目前仍是“求大于供”的格局是无法令楼价平稳或掉头向下的，除非格局发生本质的改变。 2007年5月各区域住宅买卖区间分类表（新10区中暂没南沙、萝岗数据） 区域 成交最多的面积区间 （平方米/套） 成交最多的单价区间 （元/平方米） 成交最多的总价区间 （万元/套） 总体 60～70 7500以上 65以上 越秀 50～60、70～80 7500以上 65以上 荔湾 60～70 5000～5500 30～35 海珠 60～70 7500以上 65以上 天河 80～90 7500以上 65以上 白云 60～70 3500～4000 25～30 黄埔 70～80 3000～3500、4000～4500 20～25 番禺 60～70 5000～5500 30～35 花都 90～100 2500以下 10～15、25～30 来源：满堂红研究部 小单间和豪宅的均价同比升幅最明显 最近三年来，几乎所有市民都知道广州的一、二手楼价在不断上涨，但到底哪种面积或户型的物业成交价上涨得比较快，或许大部分市民都不甚了解。满堂红研究部将今年头五个月公司促成的二手住宅买卖个案按面积区间划分，再以各区间的成交均价与去年同期作对比，得出的结果是小单间和豪宅（非普通住宅）的均价同比升幅最明显，幅度分别为49.7%和45.7%（见下表）。今年头五个月面积≤30平方米和面积≥144平方米的物业所占比重分别为1.7%和3.0%，可以说比重相当小，“物以稀为贵”，均价有较大升幅也算合情合理，这两种户型是现时投资客最为青睐的对象。 今年头五个月各面积区间的均价呈“两头高、中间稍低”的态势，跟去年同期的“小房低价、大房高价”不同。面积在120～144平方米区间的成交均价同比涨幅虽只有16.3%，但实际均价已达到6619元/平方米，升幅较小缘于去年同期基数较高。周峰认为，“大众型”面积区间60～90平方米（大两房或小三房）的物业成交均价同比虽有超过25%的升幅，但绝对数值还不算高，由于需求量较大，该区间的物业也是部分中短线投资客比较关注的对象，预期仍有较可观的操作空间。 2006、2007年头五个月广州二手住宅买卖成交按面积区间划分的均价对比表（单位：元/平方米） 时间段 A≤30 30＜A≤60 60＜A≤90 90＜A≤120 120＜A＜144 A≥144 061至5月 4577 4166 4281 4825 5691 5159 07年1至5月 6850 5328 5375 5858 6619 7517 同比