房价高涨的市场结构及体制因素分析.pdfVIP

▲房地产市场 房价禹涨硇市场结构及傩制因素分析 张晋生 一、住房保障制度滞后 购少量旧房和原有自管公房中腾退房屋转作廉租 造成中低收入家庭购房困难 房。很少的廉租房，又由于享受标准过于苛刻，相 政府推出经济适用房的目的是解决中低收人家庭的 当一部分低收人家庭既达不到享受的条件，又买不 住房困难，但在住房保障尚未形成制度化，缺乏相 起经济适用房，而成为真正的住房困难户。 应的财税、金融政策，政策性住房采用市场化生产 二、拉大的贫富差距扭曲了住房市场的需求结构 方式的情况下，经济适用房的建造中开发企业利 薄，地方政府无收入，对经济适用房的投资建设缺 住房首先是人们的基本生活必需品，当人们的 乏积极性。土地资源有限，政府尽量将土地分配于 收入或财富达到一定水平之后，它又具有奢侈品的 收益高的项目，以增加地方政府的财力，以致将经 属性。由于人们的生命周期和收入财富的差异，在 济适用房地纳入商品房市场。由此，导致了经济适 住房市场中次递地形成自住性需求(包括低、中、 用房的在各类商品房总投资中的比重从2000年以高档住房的购买)和投资性需求(包括出租和投 机获利为目的的住房购买)的不同层次。改革以 来逐年下降，5年间减少了6个多百分点；由2003 来，我国贫富差距逐步拉大，基尼系数达0．48已 年的6．13％降至2004年的4．16％；同比从1999 超过公认的0．35～0．40的合理范围。这意味着， 年增长61．35％下降至2004年的一2．50％。同时， 由于住房信息系统尚未建立，难以严格地审查购买 最富的10％人的收入高于平均收入水平的4倍， 对象，使一些高收入者购买了经济适用房，并有投 最富的20％的居民拥有80％以上的银行存款。依 机者炒作经济适用房，政府的优惠政策不能真正落 此和房价收入比来推断，北京居民家庭年收入超过 实到中低收人家庭。在住房保障制度尚未完善，中 低收入家庭住房问题的并没有得到充分解决的情况 右与2004年北京市住房平均每平米售价大体相当。 下，过早地将经济适用房推向市场，导致了经济适 再考虑到工资外收入、住宅抵押贷款的获得能力等 用房供给的大幅度减少，不仅弱化了经济适用房对 因素，仅这些居民的自住性住房需求和投资性住房 商品房价格上升的抑制作用，而且加剧了大多数中 需求，就足以拉高北京的房价。 低收人家庭的购房困难。 与此对照的是，80％以上的中低收入的家庭， 廉租房是对无购房能力的低收人家庭提供的租 尽管他们也有新增住房的需求，但由于大部分积累 赁住房，也是住房保障制度的组成部分。但几年， 已用于现住房的购买支出，承贷能力较低，高房价 随着无偿划拨土地的减少，几乎没有廉租房的建设 远超出了这些家庭的承受能力，高昂的房价基本上 计划、资金来源和生产量，大多数城市主要是靠收 将他们排斥在住房市场之外，不断上升的高房价并 收稿日期：2005．5 作者简介：首都经济贸易大学教授，北京，100070。 37 不反映大多数中低收人家庭的有效需求能力。 入家庭的购房需求，适应刚