房地产开发企业专项审计中应关注的税务隐蔽点.pdfVIP

应关注的税务隐蔽点 林华凤 近年来，我国房地产开发企业的身价随着房地产行业 纳税范围方面，应该纳税的没有计入纳税范围，无须纳 的持续升温而水涨船高。但是从房地产行业税收专项大检 税的却又缴纳了印花税款。按照现行税法规定，企业与相 查的情况看，房地产企业中税收计算不准确、纳税范围认 关单位发生的有关会计、法律等相关具有专业技能的咨询 识不明确、人为调减税基、偷缴少缴各项应交税款的现象 合同无须交纳印花税。在实务中，大多数企业对于这部分 极为严重。随着土地使用权成本的巨增，房地产开发贷款 咨询性质的合同大多缴纳印花税；许多开发商对于项目前 资金的紧缩，货币资金市场融资条件的日益苛刻，会有许 期的勘查设计方面向相关专家咨询的合同也缴纳了印花税。 多房地产企业在税款上打主意。本文拟分析房地产开发企 根据对税法立法本意的理解，开发企业与勘察单位订立的 业在日常会计核算及税收缴纳过程中存在的主要问题，供 勘察设计合同应该根据设计合同纳税，但是对于勘查咨询 有关方面进行房地产开发企业专项审计时参考。 合同可视为中介性质咨询合同，可以暂不纳入印花税纳税 范围。实务中尤其应该注意的是，这部分以前年度已经贴 印花税 花的多缴印花税款，根据税法的规定不可以要求税务机关 退回，也不可以用于冲抵以后发生的印花税款。因此，应 印花税是存在问题较多的一个税种。在审查中，发现开 建议企业以后发生这类合同无须再缴纳印花税，同时注意 发企业偷逃印花税款特别严重。主要表现在以下几个方面： 企业是否将这部分税款在以后年度冲抵。 税基方面，最严重的是购销合同的税基。大部分购销合 同几乎均未纳税。比如企业的开发项目末期用于工程安装 房产税 的电梯购买合同、日常办公品购买合同、为开发居民小区 而购买的幼儿园相关配备及小区内健康锻炼器材的购买合 对房地产企业产生重大税收影响的另一主要税种是房 同。许多开发商往往认为这部分购销合同由于比较少见，普 产税。房产税分为以房产余值和以租金收入计税两种计税 通企业发生量不大，不太会引起关注而不纳入印花税纳税 方法，税率分别为1．2％和12％。现行税法在体现税收公平 范围。 公正的立法原则上，对房地产开发企业房产税的缴纳作了 纳税时间方面，大量企业将印花税单列“应交税金—— 以下规定：房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房 印花税”，按照半年或者一年进行汇总缴纳。现行税法规定， 地产开发企业而言是一种产品，因此，对这部分商品房在 印花税应税行为在发生书立合同或者书立书据时必须立即 出售前不征收房产税。但是出售前房地产企业已使用或者 购买印花税票并划销以完成缴纳义务。尽管企业解释这样 出租、出借的产品应该按规定征收房产税。对开发商的房 处理是为了方便统计各年度发生的印花税额，但实际上是 产税进行审查，应该非常关注企业长年未卖出的房产的现 迟延缴-±8E0花税。 时状况，如是否存在已经将房产出租、出借而仍然长年挂 中国注册会计师2005年3月号 19 AUDT 审计 存货账，从而偷逃税款。必要时，应该采取抽查部分存货， 员工承担个人所得税税款的缴纳任务。如有，应进一步判 突然到现场察看以实际判断存货