房地产开发企业未来发展模式探讨.pdfVIP

URBAN 文／沈兵明 陈开朝 朱孟官 林作华 房地产开发企业未来发展模式探讨 摘要：在房地产业蓬勃发展的今天，我们应如何把握房地产开发企业的明天?本文通过分析我国房地产开发 企业的演变过程中面临的机遇和挑战，探索房地产开发企业未来开发模式和发展趋势，即规模化．品牌化将逐步 加强；集团化进程加速；一元化趋势明朗；专业化运作明显；非房地产开发企业介入增多。 1房地产开发企业演变过程中 重。 程，我们相信中国房地产业也必然要 随后，政府的行政限制愈来愈 经历以下三个阶段： 面临的机遇和挑战 少、政策环境愈来愈宽松，非国有房 第一阶段是“农民起义”阶段。主 地产开发企业的竞争力大大超过国 要指20世纪90年代初期和中期，中 1．1房地产开发企业所有翩结 企。国有房地产开发企业所享有的行 国曾出现一窝蜂大上房地产的局面， 构在“国退民进”中调整 政优势，大部分已经逐渐消失，在房 许多企业和部门纷纷投资房地产业， 20世纪80年代中期至90年代初地产开发市场中，除了资产规模及开 组建房地产公司，地价、房价被越炒 是新中国房地产开发企业发展的初 发量可能保留一定时期的优势之外， 越高，大家都在千方百计地通过各种 期，1992年小平同志南巡讲话兴起了 资产效益等方面因其传统的管理方式 手段：包括合法的和不合法的，抢地 中国房地产业的热潮。在初期，国有 和经营机制而逐渐缩减，分配收益的 皮、争项目，很少有公司肯在经营管 房地产公司占了绝大多数，随着改革 变化要求所有制尽快相应进行改革。 理上下功夫，这一时期的非正常发展 的深入和市场的发展，国有房地产开 房地产中介服务业、物业管理业所有 造成中国房地产开发企业“散、小、 发企业的比例逐渐缩小，90年代中期 制结构中的民营比例已经很高。所 乱、差”的局面。有些企业缺乏自律 下降至不到50％l到21世纪初，房地以，无论从党和政府的方针而言，还 意识，竭尽所能地钻各项法律法规的 产国企的比例已然降至20％左右。然 是市场发展的客观形势，都要求中国 漏洞，甚至置法律法规于不顾，出现 而，大部分集体企业和一部分并不规 的国有房地产开发企业加快所有制的 大量逃税、偷工减料、虚假广告、欺 范的股份制企业——这些企业在性质 改革。简而言之，就是“国退民进”。 诈顾客的行为。在这一阶段里，一些 上与房地产国有企业类似，即产权不 企业抓住有利时机壮大了自己，为后 清晰，企业与政府的边界模糊，其数 1．2房地产开发企业由“敖、 来的竞争打下了坚实的基础，但有更 量在统计资料中无法明确显示。因 小、乱、差”向集聚化、规模化发 多的企业因经营不善、投资失误而倒 此，国有房地产开发企业占有的土 闭。 展 地、人才、资本等社会稀缺资源的数 第二阶段是“群雄割据”局面。主 根据国内外房地产业发展的历 量巨大，对市场的影响仍然举足轻 要指20世±．E90年代中后期到现在，乃 47