房地产市场特征和房地产价格变动分析.pdfVIP

V01．27 第27拳第5期 南都学坛(人文社会科学肇报) No．5 2007年9月AcademicForumof oftheHumanitiesandSocial Nandu(Journal Sciences)Sep．2007 房地产市场特征和房地产价格变动分析 胡月晓1，李岚2 摘要：由于缺乏“做空”机制，房地产市场的运行具有“单边市场”的特征，只能“做多”，不能“做 空”。房地产市场具有房地产供给滞后和房地产需求中真实需拳和投机需求分离的特征，造成了房地 产市场调节的非对称性，需求上升时房价上涨，需求下降时则以空置率取代价格成为房地产市场“出 清”的主要手段。房地产需求、房地产价格和房地产金融之问具有正反馈机制。房地产消费使用的真 实需求通常饭影响到租赁价格。除房地产金融资源因素外，宏观经济和产业结构情况、市场预期m 理，以度管制政策变动等都会使房地产价格发生周期性变化。房地产市场的运行规律，天然需要我们 加强预测和干涉。 关键词：房地产市场；房地产价格；房地产金融 中图分类号：F293．35 文献标识码：A 文奄编号：1(302—6320(2007)05—0105—04 即某项房地产吸收供求方面的临时冲击．却不引起价 一、房地产市场的运行特征 格变动的能力；是市场以合理价格迅速交易资产的能 (一)房地产市场的“单边市场”特征 力。产品的市场流动性与该产品的市场结构有很大 在一般商品市场上，市场参与者根据自己对商品 关系。完全竞争市场上的产品一般具有较高的市场 价格的未来走势，通过各种变易行为，对市场当前和 流动性，在高市场流动性情况下，任何个体出于某项 未来价格的实际形成产生影响。在市场价格波动成 原因或迫不得已出售或购买某项产品，都不会对该产 为现实经济活动常态的各类商品和资产市场中，人们 品的市场供求发生影响。因为市场价格是稳定的；对 利用契约合同，将未来价格和当前价格差异变动所产 于其他结构的市场而言，市场容量对于处在该市场上 生的收益和风险进行锁定。各种有组织的商品交易 的产品的市场流动性有很大影响。可见，市场流动性 场所和各种交易技术，使得人们可以依自己对未来价 与所指产品市场上的边际供给弹性有很大关系，边际 格走势的判断做出符合自身利益的交易形式和时点 供给弹性大的商品一般市场流动性大；边际供给弹性 选择。如利用各种远期、期权等交易工具，对价格的 小的商品市场流动性也小。房地产边际供给弹性小， 变动进行利用。市场交易技术的完善和组织的严密， 要想快速出售就可能遭受很大损失。市场流动性好， 使得人们虽不能消除价格波动，却能开发和利用价格 意味着交易成本低，价格受单笔交易的影响小。房地 波动，无论价格的涨跌，人们都可以利用各种手段实 产由于个体差异性大，因而交易成本高；建设周期长， 现自身利益的最大化。交易的灵活性和便利性，使得 因而供给弹性不足。房地产的流动性可用以下四个 上下两个方向上的市场价格波动，都能为交易者带来 参数来衡量：(1)宽度，即房地产交易价格偏离市场中 套利机会。 间价的程度；(2)弹性，即房地产价格偏离市场均衡价 在房地产市场上，由于房地产交易成本的高昂， 格的调整速度；(3)深度，即在房价下房地产商品的供 使得人们利