临沂城市商业中心产品调研规划及经营策划报1458527181.pptVIP

辅助性服务设施建议 配套设施建议 方便市场内部客户使用，建议在主要公共通道上设置，增加市场的便利性，尽量消费者离开市场的因素。 自动取款机 　 辅助性服务设施建议 配套设施建议 　 公用电话 随着手机的普及公用电话的作用也越来越小，但作为一项方便顾客及经营业主的设施，还是有必要配置的。 我们的思维导图 宏观环境分析 项目开发战略 临沂商业发展现状 项目综合定位 消费者调查 商业开发市场供需对比 产品规划建议 招商策略 经营管理建议 案例借鉴 　　　招　商　策　略 招商策略 考察项目 海鲜大市场 项目所在区域 济南建设路 项目定位 “一站式”海鲜批发中心 业态分布 负一层：海鲜水产品　　一层：海鲜调料等干货 二层：酒店用品；　　　三层：电动车　　　　　四层：酒店 招商对象 在此经营的老商户 经营情况 开业一年以来，海鲜产品经营情况较好 招商措施 以商户未来的持续经营为工作的指导原则； 和老商户进行多次沟通，了解其真实需求； 在原海鲜市场的基础上建立，负一层与一层的商户全部为老商户； 为保持市场的持续经营，仅部分原商户在此经营； 未到外地进行招商； 为吸引大商户来此经营，达到以大带小的效果，向大商户在商铺价格、未来经营的收费用等方面优惠； 招商策略 考察项目 招商措施 对VIP客户减免半年至一年的物业管理费； 为营造开业的火爆场面，规定经营商户必须在开业当天营业； 商户先交一年租金，以免在开业后的持续经营期有撤柜现象的发生； 聘用商业运营公司，增加商户的信心； 持有二、三层的商业物业，保持对市场管理的主导权； 建立项目网站，搭建项目平台； 通过报纸、网站等渠道对项目进行宣传，使商户对未来有较好的预期。 借鉴之处 以商户的持续经营为工作的指导原则； 与商户进行多次沟通，了解其真实需求； 向大商户提供各种优惠，吸引其到市场经营； 有效的运营管理； 建立网站，搭建项目平台； 通过各种渠道宣传本项目。 招商策略 考察项目 上海国际服装城 项目所在区域 徐州 项目定位 服装批发市场 业态分布 一至五层全为服装 招商对象 以徐州服装批发商户为主，无锡、浙江等外地商户约占20% 经营情况 项目处于销售完毕，招商的准备阶段 招商措施 留有三、四、五层为自有物业，保持对市场经营的主导权，同时增加商户经营的信心； 建立与对面新建服装项目的地下通道，形成规模效应； 到无锡、常州等地招商，以此提升项目的形象； 搭建外地服装厂商与本地代理商户的平台； 开发商经营上海七蒲服装批发市场，经营管理经验丰富； 对项目进行统一管理，分散经营； 与业主约定，如让度前两年的经营权，给予业主15%的价格优惠，即为保证后期的商业运营，采用变相的售后返租形式； 以预期收益一半的价格出租给经营商户（承诺给业主的收益为每年8%,向经营商户收取的仅为3%左右）。 项目总体规划设想 项目总体规划思路 作为一个从集散型专业批发市场向销地型专业批发市场转变的市场，其发展趋势将会向大型连锁超市、仓储式商场、大型购物中心等方向转型;不转型的专业批发市场或者成为大型零售巨头属下的物流配送点, 或者改善其硬、软件设施以加强其竞争力。本市场的做为更新换代的新兴市场，势必要在建筑规划设计，软硬件配套方面进行加强，以适应市场的竞争，并为未来的发展趋势做考虑。可考虑吸取百货商场经营的优点，在整体设计中，兼顾批发与零售客户的使用。 项目总体规划设想 项目总体规划思路 总体规划设想：主体建筑分为两栋，南北分立，均为地下2层，地上5层；由于建筑单体的体量过大，容易在空间上给人造成压迫感，因此建议建筑四周不压建筑控制线进行建设，而适当再向内侧后退，留出更多空间解决与周遍环境交通的融合。其中地下一层考虑作为经营空间使用，因此建议采用“双首层”设计，使人流在市场外部可直接到达市场地下一层。 项目经济技术指标 项目总体规划思路 根据我司对项目地块判断，以及市场供需调研，对项目技术指标做以下预估。 用地面积 （公顷） 容积率 建筑密度（%） 绿地率（%） 总建筑面积 （万平方米） 停车位 （个） 3.4767 2.7 51.77% 35% 12.6（9.0+3.6） 700 区域功能组织建议 专业市场功能分析 专业批发市场的功能组成包括经营设施、辅助设施、交通设施、服务设施、后勤设施、公共设施六部分。在对国内专业批发市场功能布局实例的研究分析的基础上, 发现目前专业批发市场的功能出现了以下变化: 经营设施: 批发销售区逐渐摆脱行列式的单调设计模式, 购物环境得到改善。 辅助设施: 除了保留原来的设备用房设施与技术用房设施之外, 增加了主题会展设施,包括会展中心(展馆) 、商务办公、主题公园、