业主如何选择酒店管理公司.pdfVIP

業主選擇酒店品牌的關鍵 由於中國經濟的發展, 中國酒店市場已成為全球酒店業佈局亞洲的核心市場之一, 許 多中國本土的地產開發商與投資商也紛紛蓋起酒店並與國際酒店管理公司建立合作關 係, 藉品牌效益以加速地塊升值及帶動周邊商業成熟, 同時提高住宅銷售單價, 最終獲 取利潤。 但多數的地產開發商並沒有酒店運營的經驗, 往往過度迷戀於五星級酒店品牌, 並未思 考到地塊專案是否適合, 導致在談判過程中因為經驗的缺乏, 與酒店管理公司簽訂了不 合理的管理合同, 後又因為運營中不理解酒店運營的行業特殊性而產生不清楚費用花 費的底線, 過或不及的干涉財務支出¸最終造成經營利潤不符預期, 業主方與管理公司 關係僵化, 甚至破裂. 為避免這種狀況的發生, 業主在選擇品牌時謹慎以對, 可以藉助 協力廠商酒店專業顧問的協助¸ 針對地塊的特性, 選擇合適的酒店品牌, 同時站在業主 的立場上, 雙方皆有對等的談判經驗值,建立雙贏的營利模式 業主在酒店品牌管理公司的選擇上, 有以下關鍵, 關鍵掌握精准, 不但可以降低成本的 支出, 更可以增加日後運營的收益。 1. 對酒店管理公司有一定的掌握 對酒店管理公司需有一定掌握, 例如：該管理公司及旗下品牌的發展歷史和現狀， 近期有什麼負面新聞或正面報導以及其財務狀況？是私人家族企業還是上市企業？ 1 PKF Hotelexperts 是單純的酒店管理公司還是同時也是酒店業主？以及該管理公司未來 10 年對於中 國市場的佈局為何？這些都是業主對於日後的合作會有一定的參考價值.例如：如果 一個酒店品牌多次被摘牌，那業主必須瞭解是什麼原因。如果主要是管理公司的原 因，那麼業主就應該謹慎從事。如果一個酒店管理公司同時也是酒店業主，是否可 以合理地推定該管理公司相比單純的酒店管理公司更容易從業主的角度去考慮問題？ 或者，如果某一酒店管理公司是個私人家族企業，那麼其拓展戰略是否更有可能趨 向保守？ 2. 針對項目定位選擇門當戶對的品牌 許多業主在確定要建造酒店後, 就直接開始尋找酒店品牌, 往往吃了個閉門羹, 這 其實是本末倒置的作法, 業主應該先對地塊有清楚的定位, 這就是要建立一份地塊 的可行性報告, 從報告中瞭解地塊未來的發展及未來的酒店客源結構, 還有酒店運 營後的財務預測, 才能定位出什麼類型的酒店, 再根據據酒店的定位選擇酒店品牌 及管理公司, 由於財務預測關聯到業主與管理公司對於酒店的運營期望, 通常業主 會尋找有資質認可的協力廠商酒店諮詢顧問公司製作客觀的可行性報告, 如此可較 為客觀的分析其運營績效 3. 合同談判需要經驗對等 由於目前中國多數的酒店業主為地產開發商並不從事酒店產業, 因此對於如此繁複 的合同條款並不十分熟悉, 國際酒店管理公司的系列合同少的有2 到3 個合同，多 的有5 到6 個合同。其言語之晦澀、程度之複雜、安排之巧妙，一般的非酒店專業 律師很少能看得出門道。因此在此階段,建議業主尋找專長于酒店合同談判的律師 , 2 PKF Hotelexperts 協助合同談判的過程細節, 合理維護業主權益及相關費用的合理性。 4. 相互信任才能創造雙贏 業主與管理公司的關係就像是一段婚姻關係, 婚姻關係是否長久, 關鍵就在於是否 相互信任, 有了信任, 業主才不會過度干預酒店運營, 同時管理公司亦能大展拳腳 的衝刺業績, 最終反應在績效良好的運營利潤（GOP ）, 這需要業主與酒店總經理 皆有良好的智慧來面對此事。 總結而言, 酒店的運營是一件細水長流的規劃與執行, 它與住宅獲其他商業地產不同, 業主需要用不同的角度及眼光看待, 如前所述, 業主在選擇酒店品牌的過程是需要謹慎 以對的, 其實業主可以藉助相關的酒店專業顧問公司的知識與經驗, 專業且有效率的完 成酒店品牌的選擇, 目前在中國有三家在國際間較知名的國際酒店諮詢顧問公司, 分別 為：浩華（Howarth HTL