城市土地价格波动对房地产业影响--1999-2005年中国20个城市实证分析.pdfVIP

城市土地价格波动对房地产业的影响 ——1999—2005年中国20个城市的实证分析 周京奎 内容提要：本文利用1999—2005年间的数据对我国地价与房价的关系进 学 行了实证研究。研究结果表明房价对地价有显著影响，地价对房价的影响度 术 较小。在对地价与房价互动传导机制进行研究时，提出了3个传导路径，这些 年 路径上的各个变量大都相互有影响。通过分析还发现金融支持和土地政策在 会 地价与房价变动中扮演着重要角色，抑制房价不能只控制土地价格，还应从金 优 融支持、投资等方面着手，制定更严格的信贷制度，增加房地产交易税和提高 秀 居民可支配收入。本文的研究对于政府制定正确的货币政策和房地产业政策 论 具有积极的参考意义。 文 关键词：地价房价金融支持 土地政策 集 一、引言 城市地价与房价是房地产价格体系的主体，两者关系是否协调对房地产 业运行、城市土地利用效率都有很大影响，对地价与房价关系进行研究具有重 要的现实意义，同时也激发了众多经济学者对该问题展开研究。传统的观点， 和怀特(White)(1974)@认为，建立土地供给约束机制将对已开发土地价格产 生正向影响，对未开发土地价格具有负面影响。在这些学者所构建的理论模 型中，证明了在开放城市中控制土地利用不会对住宅价格产生影响，在住宅服 务供给处于充分竞争的个别区位上，土地利用控制仅仅通过区位舒适度的改 变对住宅价格产生影响。 然而，进入20世纪90年代，国外学者更加关注土地供给约束与地价、住 ①穆斯、维兹勒：《外部约束对住宅成本的影响效应》。《城市经济学》(英文)1976年第3期。 ⑦奥茨．韦斯伯格和怀特；《分区对土地价值的影响。《城市经济学》(英文)1990年第1期。 ·158· (1990)①利用美国华盛顿地区蒙哥马利郡的数据进行实证研究时发现，土地供 给限制对土地价格住宅价格产生了溢出效应，土地利用限制越严格，住宅价格 港1965—1990年数据对土地供给约束的溢出效应进行了计量经济分析，实证 结果显示，土地供给变化对地价、住宅价格和住宅供给都有较大影响。他们认 为，土地供给不足使住宅供给总量下降，再加上消费者预期未来土地更加稀缺 和住宅租金上涨，最终导致了土地价格和住宅价格同时上涨。 了在完全竞争的市场中住宅价格、土地价格与实际利率之间存在长期关系，但 学 在利用英格兰和威尔士的数据进行检验时，却拒绝了三者的协整关系，说明土 术 地利用效率与土地价格、住宅价格有直接关系。 年 我国一些学者和官员对该问题也做了大量研究。面对2004年各地区房会 地产价格持续上涨，建设部政策研究中心认为，国有土地“招、拍、挂制度”存在 优 明显的缺陷，即短期内容易推动地价上涨。当前房价上涨的主要原因是地价 秀 论 上涨。与上述观点不同，刘琳、刘洪玉(2003)④认为，从需求的角度来看，房价 文 上涨导致了地价的提高；从供给角度来看，地价上涨是导致房价上涨的一个因 集 素；在房地产市场运行过程中，地价与房价相互转化。 本文的主要目的是沿着前人研究的思路，对地价与房价的理论关系做进 一步分析，并揭示我国地价与房价的关系以及价格传导路径。 二、地价与房价理论关系分析