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住房贷款还贷方式选择的实证分析 李建标 李玮 王鹏程 （南开大学公司治理研究中心，天津300071 ） [摘要]贷款买房者选择等额本息还是等额本金还贷方式取决于多种因素，本文基于生 命周期理财、不一致时间偏好和羊群行为等理论提出研究假设，使用问卷调查数据进行实 证分析。主要研究发现是收入水平越高、对还贷方式越了解、贷款期限越长，买房者越倾 向于选择等额本金还贷方式；而首付由父母承担、对当前损失更加厌恶、高通胀预期、打 算提前还贷的买房者倾向于选择等额本息还贷方式。 [关键词]住房贷款；等额本息；等额本金 一、引言与文献简述 1.引言 住房贷款是一种典型的消费贷款，在国外已有悠久的历史和成熟的市场，美国自 1831 年起开始发放个人住房贷款，除了商业银行以外，信用合作社、消费者金融公司、工业银 行以及储蓄和贷款协会等机构也能为居民提供贷款（郭慧，周伟民，2007 ），并形成了丰富 的产品体系和完善的法律制度。我国从改革开放之后才开始推出个人住房贷款，经过20 年 的发展，到 2010 年末我国商业银行房地产信贷规模接近 10 万亿元，个人住房贷款余额达 6 万多亿元 （见表1）。 表 1 2000-2010 年我国商业银行房地产信贷规模 单位：万亿元 年份 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 项目 个人住房贷款余额 0.33 0.56 0.83 1.18 1.6 1.84 2.13 2.29 2.98 4.76 6.06 房地产开发贷款余额 0.26 0.35 0.45 0.67 0.78 0.91 1.44 1.8 1.93 2.53 3.13 房地产贷款余额 0.82 1.12 1.64 1.85 2.38 2.77 3.67 4.8 5.28 7.33 9.35 注：1. 2000-2002 年数据来源于 2000-2002 年中国人民银行货币政策司第四季度货币政策执行 报告以及21 世纪经济报道（/news/2005-03-18/51731.html）； 2. 2003 年数据来源于《任你评说》（中信出版社）第三章别拿日本泡沫当镜子表 3-6 ：我国 1998~2003 年房地产开发贷款情况 （/org/list_article.asp?id=150814org_id=1127 ）； [基金项目] 国家自然科学基金面上项目），国家社会科学基金重大招标项目（10zd035）、教 育部人文社科重点研究基地重大项目（10JJD630002）。 [作者简介] 李建标（1965- ），男，山东潍坊人，南开大学公司治理研究中心、南开大学商学院，教授， 博士生导师；李玮（1989- ），女，重庆开县人，南开大学公司治理研究中心、南开大学商学院，硕士研究 生；王鹏程（1988- ），男，山东潍坊人，南开大学公司治理研究中心、南开大学商学院，博士研究生。 - 1 - 3. 2004-2010 年数据来源于2004-2010 年中国人民银行货币政策司第四季度货币政策执行报告。 目前，全国大中城市商业银行开办的住房公积金个人贷款与商业银行经营性的组合住 房贷款业务，已经成为中国人住房消费信贷的首选，住房个人贷款业务已经成为商业银行 竟相角逐的特色业务。但与发达国家相比，我国居民个人住房贷款的规模仍然偏小，居民 个人住房按揭贷款占 GDP 的比例为 11.7%左右，而欧盟国家的居民按揭贷款占 GDP 比例 平均达到 39% 以上。我国的房地产金融业务在商业银行之间仍处于竞争激烈的热点业务领 域，房地产金融服务支撑体系并未建立健全。银行推出的个人住房抵押贷款也只有等额本 息和等额本金两种还贷方式，这两种还贷方式代表了银行制度安排的不同诉求，但最终目 的都是为了银行自身利益最大化。贷款买房者只能在这两种还贷方式中进行选择。 2. 文献简述 广义上的住房抵押贷款（Resid