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住房政策 第一节 住房政策概述 一、住房政策的含义及意义 1、含义 政府社会政策的一个有机组成部分或者一个分支，它是围绕着国民的住房问题而展开的，因而也可以说，所谓住房政策就是政府为解决国民住房问题所制定的政策。 2、意义 第一，住房是所有人类需求中最基本的需求之一。 第二，住房应该是一个福利领域。 第三，人们在住房方面的需求和对住房定义的需求都很复杂。 第四，住房与健康等其他多项福利议题密切相关。 住房困难问题的表现：（1）住房供应短缺 （2）住房供应总量不短缺，但分布不均。 二、当代各国住房政策的内容、形式及特点 1、住房财政政策 政府介入住房供给相应投入财政补贴； 政府向住房需求者提供财政补贴（免税减税、租金补贴） 2、住房金融政策 3、各国住房政策改革的要点 公房向私有化转变；住房补贴从“砖头”向“人头”转变；广泛补贴向选择性补贴转变；从解决住房短缺-----“房荒”为目的，转向提高居住质量，改善居住环境；在住房金融方面，贷款期限跨度大，贷款额度大，贷款利率市场化和融资来源多元化。 第二节 中国城镇住房政策的改革与发展 一、改革开放以前中国城镇的住房政策及其问题 1、改革开放前我国城镇住房政策的特点 低租金；福利制；实物分配 国家和单位投资建房；房租低廉使用；无偿分配；行政手段 2、改革开放前我国城镇住房政策中的问题 （1）住房投资不能回收，无法进行住房的简单再生产和扩大再生产。 （2）房租远不及维修费用，造成大量住房失修失养，使危旧住房增多。 （3）住房供给渠道狭窄，主要靠国家政府及单位供给。 （4）住房建设与实际需要脱节，使住房严重短缺 （5）住房被排斥在个人消费支出之外，扭曲了消费结构。 （6）助长了住房分配中的不正之风，使住房分配出现严重不合理。 （7）刺激人们对住房的过高需求，助长了人们在住房问题上依靠国家和单位的心理，并把无偿分配住房视作社会主义制度的优越性。 （8）人为地割断了住房生产、分配、交换、消费之间的内在经济联系，不利于住房再生产各个环节的良性循环。 （9）使住宅业、房地产业得不到正常发展，不仅使住房生产部门没有自我改造和自我发展的能力，也严重妨碍房地产业、建筑业的发展 （10）不利于调动广大城镇居民自己解决住房问题的积极性，使住房问题长期得不到解决。 二、中国城镇住房政策改革的步骤 1、第一阶段（试点，1980年至1985年） 内容：国家、企业和个人三者共同负担购买住房的试点 对象：国家包干的住房投资体制 结果：因职工收入低，又无其他金融借贷等措施配套，还是很少有人买的起房，国家和单位资金补贴量大，资金不能实现自我循环。 2、第二阶段（突破口，1986年至1990年） 内容：提高住房租金 1986年1月，国务院成立了住房制度改革领导小组 形式：小步提租、只提不补；提租发贴，超标加租；新房新制度；收取租赁保证金以息补租 3、第三阶段（全面铺开1991年-1993年） 内容：公房出售 目标：住房商品化，发展房地产业，公房实行货币工资分配 （4）第四阶段（全面推进，1994年至1997年） 内容：建立住房公积金，开展安居工程 目标：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度（住房建设投资方面；社会化专业化建设、分配、维修、管理住房的体制；住房货币工资分配；保障性的经济适用房供应体系和商品房供应体系的构建；住房公积金制度；住房金融和住房保险；住房信贷；房地产业发展等） （5）第五阶段（攻坚，1998年至今） 内容：切断实物分配的福利分房制度 目标：停止住房实物分配，实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融 三、当前我国城镇住房政策的特点及问题 1、当前我国住房政策的特点 （1）住房建设投资：以市场机制为主的房地产业 （2）住房分配：货币分配方式取代实物分配方式 (3)住房供应体系：以中低收入家庭为对象具有社会保障性质的经济适用房和廉租房供应体系和以较高收入家庭为对象的商品房供应体系 （4）住房金融：建立住房公积金制度和住房金融及住房保险体系 2、问题 （1）住房条件不平等 （2）部分城镇中低收入家庭的住房困难问题 3、经济适用房制度 含义：政府统一组织建设、面向中低收入家庭的微利普通商品房 问题：房价偏高、位置偏、交通不便、建设规模偏小、难以满足需要等；经济适用房的受益对象难以严格把握 4、城市廉租房制度 含义：是由政府提供、面向城市最低收入家庭的社会保障性住房 满足家庭基本居住需求为原则；租金远远低于市场租金 问题：廉租房的数量偏少，远远不能满足贫困家庭的基本住房需要； 受益者资格的动态把握和退出机制方面还缺乏合理和有效的制度。 四、目前住房体制三大缺陷 1、货币化补贴政策与市场房租房价严重脱节。切实可行的住房货币化，必须具备以下两个条件： 一