房地产经济学第一讲.pptVIP

房地产经济学 授课教师：张 辉 副教授 冯科副教授 电话Email: nk94zhang@ 公共邮箱: pkuzhang@126.com;密码：666666 授课时间和地点：周二3-4节，2教211 学分：2.0，共30学时 课程简介 房地产经济是社会经济活动的一个重要方面。本课程从理论与实务相结合的角度介绍中国房地产制度变革以及投资开发等方面的理论和方法，并且结合若干案例进行较为深入的分析。开设本课程的目的主要是为了开阔学生的视野，培养学生理论联系实际、观察分析中国现实经济问题的能力与方法。 推荐参考书 教 材：自编教材 参考书： 1、张红编著，《房地产经济学》，清华大学出版社，2005。 2、麦肯齐、贝兹著，《房地产经济学》，经济科学出版社，2003年。 3、尹伯成、边华才主编，《房地产系列教材》，复旦大学出版社，2002年。 4、刘伟、黄桂田等主编，《中国都市经济研究报告2007》，同心出版社，2007。 评分标准 总分100分，平时：30%；期末70%。 出勤率和课堂表现：10分。 平时作业：20分。 期末考试：70分。 课程内容 第一 房地产行业体系（张辉） 第二 房地产行业地位—投入产出分析（张辉） 第三 房地产与房地产价值（张辉） 第四 房地产金融（冯科） 第五 房地产宏观政策研究（冯科） 第一讲 房地产行业体系 一、我国房地产业发展概况 （一）我国房地产业发展阶段 1、萌芽阶段（1978-1987） 2、起步阶段（1988-1991） 3、波动阶段（1992-1993） 4、复苏阶段（1994-1997） 5、起飞阶段（1998---） （二）我国房地产业现状 1、投资现状 2、开发现状 3、销售现状 4、2007年我国房地产景气指数 房地产行业仍处于景气周期。 随着20世纪90年代初日本房地产泡沫的破灭，日本就陷入了十几年无休止的衰退之中。作为一个成熟的市场经济体系，日本经济持续低迷，这其中必然有许多深层次的问题值得我们研究，以免日后中国的经济重蹈覆辙。房地产业周期波动的不稳定性被无数研究者和政策制订者所关注，但是将房地产业的波动和宏观经济波动作为一个整体，并探讨二者之间内在的联系和相互作用得到的关注程度与这个问题的重要性相比仍然不足。本讲拟就此问题展开讨论，希望能对我国不断升温的房地产热潮有所警示。 1958-2001年日本地价指数 1980-2000年日本GDP增值率 1980-2000年日本总地价指数 1980-2000年日本地价指数 1981-2000年日本公示地价变动率 1980-2000年日本私人住宅投资增长率 1980-2000年日本私人住宅投资三年移动平均值增长率 小结（1） 住宅投资和国民经济无论是进行绝对波动系数还是相对波动系数的比较，日本的情况都同我国的情况类似，即住宅业的波动远较国民经济的波动来得要大，住宅业都是两个国家经济中的活跃成份。由于中国房地产业对国民经济的拉动系数要远高于日本，所以我国更应该加倍谨慎地注意对房地产业的调控。 从日本房地产业发展的经验来看，公共住宅投资与GDP波动的联系比私人住宅投资与GDP波动的联系要紧密的多，由此可以看出公共住宅投资可以作为平抑宏观经济周期波动的重要工具。这也表明政府加大廉租房、经济适用房等投资力度是调控房地产的一种有效手段。该类建设投资不但适合平抑增长过快的房价，而且对于构建房地产业与国民经济之间和谐局面具有关键作用。 小结（2） 从日本住宅金融公库私人住宅贷款利率的变化基本不对私人住宅投资发生影响的分析结果来看，我们需要重新审视货币政策特别是利率政策在调控房地产市场的作用。从日本房地产周期波动的形态分析中，我们发现引发私人住宅投资变动的关键在于就业和居民储蓄余额两个主要因素，而且两个关键因素与私人住宅投资变动成正相关关系。这一发现说明我国房地产业持续升温很大程度上源于居民储蓄余额的年年快速攀升。如果不能从根本上扭转我国居民储蓄余额节节快速高攀的势头，那么要想扭转房地产投资和价格上涨的势头也将十分困难。 2002年末全部金融机构本外币各项存款余额183388亿元，比上年末增长18.1%。全部金融机构本外币各项贷款余额139803亿元，按可比口径计算，增长15.4%。存贷之差：4.4万亿元。 2003年末全部金融机构本外币各项存款余额220364亿元，比上年末增长20.2%；全部金融机构本外币各项贷款余额169771亿元，增长21.4%。存贷之差：5.1万亿元。 2004年末全部金融机构本外币各项存款余额25.3万亿元，比上年末增长15.3%；全部金融机构本外币各项贷款余额18.9万亿元，增长14.4%。存贷之差：6.4万亿元。 2005年末全部金融机构本外币各