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适应估价在自动评估模型校准中的应用 纪益成 教授、经济学院财政系博士生导师 厦门大学 361005 jyc@ 马铮 经济学院财政系资产评估专业2012 级博士研究生 厦门大学 361005 mazheng118@163.com 王峰 信息科学与技术学院电子工程系电路与系统专业2011 级硕士研究生 厦门大学 361005 taizhouwf@ 14759758948 适应估价在自动评估模型校准中的应用 纪益成 马铮 王峰 （厦门大学福建 厦门 361005） 摘要：21 世纪以来，产生于上世纪70 年代的批量评估系统在财产税计税评估与银行抵押贷款评估 等不动产评估业务中的应用越来越广泛。在批量评估系统中，自动评估模型（AVMs）是实现系统可 靠性的核心部分，而AVMs 的模型设定和模型校准又是其中的关键环节。在市场途径建立的模型结构 形成的AVMs 的模型校准中，多元回归、适应估价、人工神经网络和时间序列等都是普遍被认可的直 1 接市场法的校准技术，并被IAAO 编入2003 年版的《自动评估模型准则》之中。本文主要阐述适应 估价技术的原理和该技术在该条件下AVMs 校准中的具体应用，同时根据国内某地区局部的一个片区 的数据进行了相应的实例应用研究和结果分析。实例应用研究得到了该模型估计值与真实值和之间 误差率，分析了产生这种误差率的相关因素，提出降低差错率提高批量评估精度的路径和需进一步 研究方向。根据本文得出的结论初步认为，已在境外批量评估系统的自动评估模型校准中应用的适 应估价技术也基本可以在我国批量评估系统的模型校准中进行研发应用。 关键词：批量评估系统；自动评估模型；适应估价校准技术 批量评估（Mass Appraisal，MA）是运用统一的数据、标准的方法和统计检验对一 组不动产在给定期日的评估过程（IAAO，1999）。在境外，随着计算机的发展和应用， 计算机辅助的批量评估（Computer Assisted Mass Appraisal，CAMA）在近几十年中得 到了快速的发展，已经在财产税税基评估、银行抵押贷款评估等方面发挥了重要的作用。 在CAMA 系统中，自动评估模型（Automated Valuation Models，AVMs）是整个系统的 核心。根据《自动评估模型准则》（IAAO，2003）的定义，自动评估模型是一个建立在 数学基础之上的计算机程序，它可以基于对事先已分别收集的不动产有关位置、市场条 件、以及不动产的特征等信息所进行的市场分析和得到一个市场价值的估计值。AVMs 的目的是在特定时点提供一个可信的、可靠的、低成本的市场价值的估计值。AVMs 主要 包括：模型设定（Specification）、模型校准（Calibration）、模型检验、AVMs 报告 等。其中，模型设定和模型校准是AVMs 中的核心。目前，在AVMs 理论研究和实际应用 中，模型设定与模型校准表现出一种迭代的过程，即设定模型后，通过校准和检验不断 调试模型结构，直到在统计上可改进的程度最小为止。 1 自2003 年以来，IAAO2003 年版的 《自动评估模型准则》一直没有更新过，所以它仍是目前最新版的财产税评估技 术准则。 AVMs 的模型设定是建立在成本、市场、收益三种评估途径基础上，确定模型结构的 过程。根据三种评估途径建立的模型结构形成的AVM 有不同的模型设定和校准 （本文只 着重探讨市场途径下直接市场法建立的模型结构形成的AVMs 的校准问题）。市场途径 分为直接市场法和可比销售法。直接市场法包含设定和校准同一个模型 （特征价格模 型），直接预测评估值，这种模型通常采用三种计量公式：加法模型（也称线性模型）、 乘法模型、混合模型（也称非线性模型）。可比销售法包括两个模型：一个是用来自动 识别可比案例的模型，其中包括了差异性测量方法，如闵可夫斯基和欧几里德度量；另 一个是用来将可比案例的价值调整得到评估对象的评估值的模型。本文主要对市场比较 途径下直接市场法的混合模型校准内容展开研究。直接市场法的AVMs