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第三章 写字楼的管理 2011年5月16 日 章节概要 写字楼概述：介绍写字楼的含义、特点和分类。 写字楼管理的要求与内容：（1）写字楼管理的要求；（2 ） 写字楼物业管理的内容。 写字楼的基本管理：（1）工程设备管理；（2 ）安全管理； （3 ）清洁绿化管理。 写字楼的服务与营销管理：（1）服务管理；（2 ）营销管理。 写字楼的管理模式与组织架构：（1）管理模式；（2 ）组织 架构。 本章重点是要求掌握写字楼的特点和工作内容，认识写字楼 物业管理要以经营为中心。 2 第一节 写字楼概述 一．写字楼的含义 写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者是由办公室组成的大楼。通常 情况下，写字楼是指以出租办公室为主的收益性物业。 写字楼由于功能不同，也成为商务楼、综合型写字楼等。但是共同点是 用作写字办公部分的面积是最多的。 二．写字楼的类型 （一）按建筑面积的大小分 小型 中型 大型 1万平米 3万平米 3 写字楼的类型 （二）按写字楼功能分 （1）单纯型写字楼 （2 ）商住型写字楼 （3 ）综合型写字楼 （三）按大楼现代化程度分 （1）非智能写字楼 传统的、不具备自动化功能的写字楼。 （2 ）智能型写字楼 具有高度自动化功能的办公大楼。 建筑设备自动化系统（BAS）、通信网络系统（CNS ）、办 公自动系统（OAS ）。 4 写字楼的类型 （四）按照建造等级、所处位置和物业管理的档次分 写字 地理位置 建筑物自然条 楼等 和交通状 建筑质量 收益能力 备注 件 级 况 完善的物 与新建成的 甲级 优越 良好 达到或超过有关要求 业管理服 写字楼相对 务 低于新落成 达到有关要求 、有自 乙级 良好 良好 的同类建筑 然磨损 物 有明显的自然 使用年限较长，某些方 满足低收入 丙级 磨损和功能陈 面不能满足新的有关要 租客的需求 旧 求 5 三．现代写字楼的特点 （1）现代写字楼多建于大城市的中心繁华地段； （2 ）现代写字楼建筑规模大、办公单位集中，人口密度大； （3 ）现代写字楼有良好的建筑和现代化的设备； （4 ）现代写字楼功能