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老别墅保护性开发利用项目 初 步 可 行 性 分 析 报 告 2007年5月8日 目 录 1. 项目背景与实施意义 1.1 老别墅的文化底蕴和历史价值分析 1.2 老别墅的利用现状 1.3 老别墅保护性开发利用的意义 2. 项目运作可行性分析 2.1 政府的支持 2.2 社会的支持 2.3 技术的保障 2.4 资源的优势 3.项目运作目标与策略构想 3.1 项目总体目标与部署 3.2 项目实施策略构想 4. 项目运作投资估算财务英、美、德、法、俄、瑞典、芬兰、丹麦等二十多个牯岭山城的别墅在中国近代史和当代史上占有举足轻重的位置，很多影响甚至决定中国命运的重大事件都曾在这里发生，别墅的历史内涵丰富而复杂。随着时间的流逝，中外名人在酝酿、导演的重大历史事件以及各种故事、趣闻和轶事，与他们所栖身的别墅一起，对游人产了越来越大的吸引力。别墅群已成为人文景观中极具魅力的瑰宝。 项目将作为“旅游”香港上市规划的一部分，拟先对200栋老别墅分步骤实施保护性开发利用。 3.2 项目实施策略构想 3.2.1 项目运作机构的组建思路 项目将依托旅游发展有限公司来运作，首先由该公司通过向政府购买老别墅的开发资格，然后通过吸收著名有山地别墅经营理念的投资入股，将旅游发展有限公司改组为股份有限公司，在股份公司增设“别墅经营分公司”来负责经营该项目，分公司内设办公室、会计部、一区经营部、二区经营部、三区经营部、营销部和工程部。 3.2.2 项目运营模式的选择 老别墅保护性开发项目将完全按照现代企业制度来运作和管理，政府主管部门只对其实施宏观政策指导。 4. 项目投资估算与资金筹措 4.1 投资估算 经初步测算，老别墅保护性开发项目投资总额22989.95万元人民币，具体情况如表4.1所示： 表4.1 老别墅保护性开发项目投资估算表（单位：万元） 序号 项目名称 投资额（万元） 1 老别墅开发经营首期租赁费 5000 2 老别墅改造装修费 12000 3 办公设备购置费 40.25 4 智能管理系统购建费 800 5 健身娱乐设施购置费 480 6 保健服务设施购置费 480 7 人员培训与形象设计包装费 19.7 8 营销宣传费 4000 9 项目开办费 70 10 流动资金及其他预备费 100 　 合 计 22989.95 4.1.1 老别墅开发经营租赁费的测算 参照目前别墅租赁费标准测算，每栋别墅年租金5万元，200栋别墅年租金1000万元。首期一次性支付5年租金5000万元，第六年开始每年支付租赁费1000万元。 4.1.2 老别墅改造装修费测算 按每栋老别墅平均60万元的装修标准测算，200栋别墅改造装修费为12000万元，其中电视、空调和洗浴设备2000万元。 4.1.3 办公设备购置费用测算 办公设备按表4.2所示项目配置估算，合计40.25万元。 表4.2 办公设备购置费用估算表（单位：万元） 序号 设备名称 型号规格 单位 数量 单价 总价 备注 1 办公商务车 　 辆 1 30 30 含相关费用 2 空调 　 台 10 0.2 2 　 3 电脑 　 台 10 0.5 5 　 4 打印机 　 台 3 0.15 0.45 　 5 复印机 　 台 1 0.8 0.8 　 6 家具 　 套 20 0.1 2 　 　 合 计 *** *** *** *** 40.25 *** 4.1.4 智能管理系统购建费测算 智能管理系统软件设计与硬件配置安装调试整体外包给相关单位建设，总费用初步预算800万元。 4.1.5 健身娱乐设施购置费测算 拟分别在三个别墅区各设一个健身娱乐服务站，初步拟按下列标准配置相关设施： 健身类设施每套100万元（含相关费用），三套合计300万元； 娱乐类设施每套60万元（含相关费用），三套合计180万元。 4.1.6 保健服务设施购置费测算 拟分别在三个别墅区各设一个保健服务站，初步拟按下列标准配置相关设施： 医疗保健类设施每套60万元（含相关费用），三套合计180万元； 洗浴保健类设施每套100万元（含相关费用），三套合计300万元。 4.1.7 人员培训和形象设计费用测算 项目初步规划配备管理人员5名、服务人员300名、智能管理系统维护人员2名、水电维修人员5名、其他人员6名，各类人员合计318人。对各类人员业务技能、文明素质和服饰形象包装费用估算情况如下： 管理人员业务技能、文明素质培训费用1万元，服饰包装费1万元，合计2万元。 服务人员业务技能、文明素质培训费用1万元，服饰包装费15万元，合计16万元。 智能系统维护人员业务技能、文明素质培训费用0.8万元，服饰包装费0.1万元，合计0.9万元。 水电维修人员业务技能、文明素质培训费用0.