国有土地使用权拍卖实践中底价的评估及确定.pdf

宝|蕊l韪资源冀 g 雠 蚰 霄lf 稍幽 ■■■■■ I 翟m 一 国有±地德用凝糖囊察践零 底价韵弹储曩确露 ■ 杨芳 国土资源部于2002年发布 了 招《 地使用权拍卖底价是不公开的土地价 估价基准 日正常的市场氛围中，各项 标拍卖挂牌出让国有土地使用权规 格。 规划指标及利用条件的限定下，规划 定》 (国土资源部l1号令)，明确规 国有土地使用权拍卖底价具有以 设定用途、基础设施开发程度、使用 定： “自2002年7月1日起，全国范围 下特点：国有土地使用权拍卖底价是 年限下的价格。特别需要注意的是， 内凡商业、旅游、娱乐和商品住宅等 政府出让具体地块的最低控制价格； 同一宗地在用途、开发程度、使用年 各类经营性用地，必须 以招标 、拍 国有土地使用权拍卖底价应依据评估 限等条件不变时，仅规划指标 (如容 卖 、挂牌等方式出让 国有土地使用 地价确定；土地使用权拍卖底价由政 积率、建筑密度、绿地率等)及利用 权。”同时该规定第十条要求，国有 府确定。 条件 (如按住宅建筑面积的一定比例 土地使用权出让时 “市、县人民政府 配建公共租赁住房)的一些调整，就 土地行政主管部门应当根据土地估价 二．国有土地使用权拍卖底价 足 以使土地价格产生较大幅度的波 结果和政府产业政策综合确定标底或 的评估 动，所 以在评估地价时，必须严格按 者底价 ”。至今，该规定已实施 1O 照规划条件的限制，准确测算拟拍卖 国有土地使用权拍卖底价的评估 年，土地供应一级市场逐步规范、完 土地的市场价值，并最终体现为价格的 与确定，是国有土地使用权拍卖出让 善。 现就国有土地使用权拍卖过程中 两个方面，即楼面地价和单位面积地 工作中的重要环节。因此：评估人员 底价的评估及确定谈几点认识，与大 价，以供确定底价时决策。 应在遵循 《城镇土地估价规程》的前 家交流、学习。 ②估价基准 日应为拍卖 日 提下，对影响拟拍卖地块的各种因素 在实际估价工作中，估价人员通 作出全面深入的调查分析，依据估价 一 国有土地使用权拍卖底价 原则，选用适 当的方法 ，客观、准 常将实地查勘估价对象期间的某一个 的含义及特点 确、独立地评估拟拍卖土地正常的市 日期定为估价基准 日，但估价基准曰 国有土地使用权拍卖是指 以一定 场价格。 并非总是在估价Et期的期间，也可能 年期内的国有土地使用权作为标的物 (一)国有土地使用权拍卖底价 因为需要，将过去或未来的某个 日期 公开举行拍卖的活动，是政府 以土地 的价格内涵 定为估价基准 曰。而拟拍卖土地的估