我国住房市场的经济学分析及政策建议.docVIP

我国住房市场中文word文档库】 搜集整理。中文word文档库免费提供海量教学资料、行业资料、范文模板、应用文书、考试学习和社会经济等word文档 （管理技术学院，湖北经济学院，武汉，湖北，430205） 摘 要：住房市场是特殊的、复杂的，根据性质的不同分为必需品市场和奢侈品市场，消费品市场和投资品市场。在必需品市场和奢侈品市场上，加大必需品的供给，满足必需品的需求，保持甚至紧缩奢侈品的供应界限，重点发展经济适用房、廉租房和普通适用商品房。在消费品和投资品市场上，扩大财政政策和货币政策的作用面，引导购买市场的平稳发展，加快租赁市场和长期投资品市场的发展，抑制短期投资品市场的发展，重点发挥利率政策和税收政策的作用。 关键词：住房市场 经济学分析 构成 住房市场的发展是关系到社会经济发展、人民生活水平提高的重要问题，从2007年之前不断高涨的开发热潮、不断攀升的住房价格，到2007-2008年房地产市场的震荡调整，都迫切需要进一步加强对住房市场的研究。本文从划分房地产市场的构成出发，继而考察市场的运作机制，在此基础上提出发展住房市场的政策建议。 一、住房市场的经济学分析???? 住房产品具有其它商品所不具备的独特属性既是必需品，又是奢侈品市场是一个别于其它市场的特殊市场。，’曲线，使之供应量从Q1减至Q5，从而使必需品价格提高，并将驱使部分必需品需求者被迫进入奢侈品市场，提高奢侈品价格，进一步挤占必需品土地供应，从而增加奢侈品供应，减少必需品供应，直到奢侈品供应界限被固定，市场在较高的价格水平上实现平衡，奢侈品对必需品产生了“挤出效应”。 第二，住房市场由消费品市场和投资品市场构成。 在消费品市场上，住房产品通过提供空间的使用满足需求者的生产消费和生活消费，需求者包括家庭、企业、租房者和自有住房者。在住房市场中，住房所有权可以分为四项权能：占有权、使用权、收益权和处分权，显然，消费需求是以获取使用权为目的的，对其它权能是否拥有以及拥有的程度取决于需求者的经济承受能力、消费习惯以及获取的难易程度，经济承受能力表现为收入（对企业而言为产出收入，对家庭而言为家庭收入）和产权成本（获取每项权能所付出的代价），消费习惯表现为对产权的态度，获取的难易度表现为政策限制（住房政策、金融政策、城市规划等方面）和市场交易成本。 因此，根据消费者对住房产权的拥有程度，可以把消费品市场分为购买市场和租赁市场，购买市场的需求是一种完全产权的需求，除了能够满足消费需求外，在一定条件下也可以转化为投资需求，从而需求除取决于上述因素外，还将取决于投资预期，即能否产生收益，能否增值等；供给取决于存量市场和新建设市场的价格水平。租赁市场的需求是使用权的需求，主要取决于租金和收入水平，供给取决于存量市场的价格和租金水平。 假定购买住房的租金，即房价为Rs，租赁住房租金为Rr，住房市场平衡时，Rs/Rr=a；假定消费者收入为Y，由于Rs远远大于Rr，也意味着购买比租赁对收入更加敏感，购买需求曲线比租赁需求曲线更陡峭。当Rs’/Rr’a时，消费需求会倾向于购买，当Rs’/Rr’a时，消费需求会倾向于租赁，因此供需关系见图3，消费市场整体需求曲线为AEB。 在投资品市场上，住房产品是通过提供良好的当前和未来收益能力满足需求者需求的，因此，需求者以获取收益权和处分权为目的，或者说投资品市场是一种完全产权市场。按照需求者持有时间的长短，可以分为短期投资市场和长期投资市场，短期投资需求以获取价格差额为目的，是一种投机需求，将主要受价格预期变化的影响，要实现这一需求，将决定于可获取收入以及市场变现能力；而供给将取决于价格变化预期及建设周期。长期投资市场需求以获取长期收益能力为目标，因此主要决定于未来收益（租金）预期；供给则取决于新建设市场的价格水平以及存量市场的价格和租金水平。 假定短期投资需求为Qs，长期投资需求为Ql，以价格变化△P为自变量。假设当△P=p时需求处于短期投资市场和长期投资市场的临界点。长期投资市场和短期投资市场的差异决定了短期投资市场更加敏感于价格变化△P，因此长期投资市场需求曲线比短期投资市场曲线更加陡峭，投资市场的供需关系见图4，投资市场整体需求曲线为CFD。 在整个住房市场中，消费品市场和投资品市场相互联系，相互作用，呈现出复杂的关系。在一定时期供给量保持不变条件下，若某外生变量使得价格上涨，购买市场和投资品市场需求将增加，并成为一种主要需求，产权交易频繁，由于预期作用以及供给的滞后，促使价格上涨，当上涨到一定程度，短期投资品需求将占据主要位置，产权交易更为频繁，在预期的影响下，价格进一步上涨，建设周期缩短，购买市场、租赁市场、长期投资市场需求减少，同样产生“挤出效应”。市场需求将更多的受到可获取资金、价格预期、建设周期等易变因素的影响，较少