美国购物中心发展的启示.docVIP

美国购物中心发展的启示专家认为，美国购物中心始于第一次世界大战后美国经济大发展阶段，而1931年美国德州第一个经过规划的HighlandPark ShoppingVillage是真正意义上的综合性购物中心。到七十年代，美国各种类型的购物中心达到1.3万个，芝加哥的WaterTowerPlace则标志了美国购物中心从满足零售消费需求，到全面的消费、娱乐体验功能的转变，并促使美国购物中心回归城市功能升级，此后，政府规划部门开始介入管制，美国购物中心不再是数量发展，而进入改造、创新和升级阶段。 　　目前，美国有近5万个购物中心，其中1500个是封闭型摩尔。全美每年有3亿人在购物中心消费。1995年出现在美国明尼苏达州Bloomington的美国摩尔（TheMall OFAmerica），因为高科技的巨大促进，娱乐业、餐饮业很快融合到购物中心之中，使人们有了超级快乐消费的体验，而不仅仅是购物的体验，每年有4000万人次前往光顾。新的生活方式中心LifestyleCenter更是有100个社区购物中心的总和还要大，如宾夕法尼亚州的King ofPrussia Plaza，加州的South coast Plaza、LakewoodMall，德州的The Galleria等，超大型的摩尔在全美也才十多个。随着购物中心生活服务、社会服务的宽度和深度不断更新，传统零售业大量分化和重新聚集，业绩不降反升。这些超大型的摩尔，都成为所在城市和州的文化和旅游名片，其品牌影响力远远超出其自身物业体量的覆盖范围。 　　总体上看，美国土地辽阔，居住人口密度不高，社区具有相对独立性。美国购物中心分为区域型、社区型和邻里型等多种类型。其中，社区型和邻里型购物中心主要为社区居民服务，是美国购物中心的主要形式，其网点数量和出租面积分别占购物中心总量的95%和70%，满足了人们一站式购物的需求，还向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目。其特点，一是以大型超市或购物中心为核心;二是呈块状发展，与周围的文化娱乐等设施联成一体。充分体现了人本主义的特征，这是其最大的特点。 　　中国商业地产正处于蓬勃发展时期，站在汲取经验，借鉴发展的视角进行分析，美国购物中心的发展至少带给了我们五个方面的启示： 　　1、关键优势的强调与保持 　　MALL在国内一般译作购物中心，但实际上MALL提供的服务项目已经远远超出了购物的范畴，不但增加了大量的餐饮、休闲、娱乐等项目甚至还融入了文化、人文以及旅游的诸多元素，实际上是一个复合型商业集群，MALL英文本意中除指商业街外还代表林荫道，暗含了休闲场所之意，倡导的是一种享受型消费概念，购物并非消费者光顾MALL的第一需求，非携带型现场消费所占比例远远高于传统的百货、超市等零售业态。关键优势是什么？一是购物中心细致的功能定位，二是购物中心消费主题的品牌维护。购物中心的建设，应满足如下条件：①统一的建筑设计与中央管理;②提供多样化的货品（不同价位、品质等）与消费内容服务;③统一的内部商店建筑配置和未来发展安排;④富有建筑特色并与社区相融合;⑤有吸引顾客的景观设计和安全考虑;⑥顾客与货品出入口分离;⑦有方便汽车和行人的进出口;⑧有足够的停车位等。 　　现在的消费者已不再将购物中心简单看作是一个购物场所，而将其视为可满足约会朋友、家庭活动、社交活动的新社会空间，在其承担的这一功能方面，专业店、无店面购物等零售形式都难以企及;而在单一品类的丰富度以及价格方面，购物中心与前两者相比则可能都无优势可言。所以大体量下的混合性功能是购物中心的典型优势特征，其开阔的步行空间及多元的功能可满足人们日益复合化的需求发展，并在一定程度上弥补了社会公共活动空间的不足，这也是购物中心受到人们欢迎的关键所在。所以在发展一个购物中心项目时，在初始期就应着力强化这一业态类别的基础优势，全力朝着提供人们消费、工作、投资和休闲的新社会场所的方向出发。 　　具体比如在建筑设计时，可考虑从主题公园、节庆中心、传统街区中间寻找灵感，使购物场所景观主题化，使顾客更具有场所归属感;在商业规划时，除购物类以外，考虑进行丰富的餐饮及休闲类业态安排，以使人们在其中可方便实现多元连续性活动;在考虑停车位时，要充分的人性化的投入，等等。 　　维护购物中心的混合性功能，保持其关键优势，亦是保障购物中心实现持续经营的重要内容。由于不同的行业利润率决定了不同业态的租金支付能力，所以在混合功能购物中心的背后，其业主在承受着不同业态的差异化租金水平的现实，因此购物中心的业态比例变动将会影响到业主的租金收益。在项目招商初期，为了保障招商成功及开业后的聚客力，在规划上都会倾向性地增加餐饮、休闲及服务类业态的比重，但在购物中心进入稳定期后，为了追求较高的租金回报，诸多业主会通过逐步调整来减少低租金创造能力的业态面积，引