物业公司接管、维修控制办法.docVIP

物业公司接管和维修控制办法 一、总则： 1.目的：规范房屋建筑及设备接管和维修程序，确保维修的及时性和可靠性，让业 主满意、让社会满意，提高阳光城品牌的美誉度，切实维护阳光城地产利益。 2.适用范围：阳光城西安公司所开发的所有物业项目。 二、分则： 1.职责 物业公司必须从物业管理、业主需求和社区服务角度，对集团及城市公司各开发物 业的规划、设计、施工质量控制等工作提出合理化建议及改进意见，以促进新建物业使 用功能合理、建造质量良好。 开发公司和相关各部门必须积极支持物业公司开展这项工作，为物业查阅规划设计、 及施工图纸、配置标准、工程合同、设备供应合同及工程隐蔽验收记录等相关技术资料 提供方便。 物业公司在交房过程中负责质量检查、缺陷整改跟踪和验收；在正式接房后按照本 办法的规定进行维修，确保房屋建筑及设备接管和维修质量。 物业公司工程维修部负责实施以上检查、跟踪、验收和维修工作，确保接房和维修 质量；物业管理部门负责以上工作的督促和协调。 2.程序要点 2.1 工程承包人对其承包的房屋建筑及附属设施（非用户原因产生的，下同）质量 缺陷负责，保修期从物业公司正式接管之日起计算，在国家规定及合同约定的期限内予 以保修。物业公司代表开发公司对工程承包人质量保修事务进行管理，并向开发公司收 取实施物业维修而产生的费用。 2.2 开发公司在房屋建筑及设施竣工验收完成后，按照阳光城地产工程施工质量评 定标准组织内部验收，合格后报集团工程管理中心部抽验；工程管理中心抽验同意后， 再通知物业公司进行接管前的预检。开发公司在向业主交房之前，必须提前两个月以上 完成房屋建筑及设施内部验收，提交物业公司预检，以确保质量缺陷整改和完善时 间。 2.3 物业公司在房屋建筑及设施接管前的预检中，必须对所有房间、设备、设施进 行逐项检验，所发现的质量缺陷，由物业公司工程维修部书面提出质量缺陷清单，交由 开发公司组织工程承包人及时整改和完善。物业公司在确认物业符合工程施工质量验收 规范和开发公司质量控制的目标后，才能签字验收，在集团工程管理中心抽验认可签字后， 才能正式接管。 2.4 物业公司正式接管房屋建筑及附属设施后，在保修期内出现的质量缺陷，如遇 紧急情况（如：给排水管爆裂、电器故障、业主强烈要求立即整改而施工单位无法按时 到达现场处理等）由物业公司代替工程承包人立即实施处理；如果时间允许，由物业公 司通知开发公司和工程承包人到场处理。承包人在接到物业公司的传真或电话通知后 12 小时内必须赶到现场，按照物业公司的统一规定和安排，在合理时间内维修完毕。参加 维修的人员应该经过必要的培训和相对固定，并遵守物业公司维修人员上门服务行为规 范；维修处理的结果必须符合施工验收规范和用户正常使用的要求。 2.5 如果承包人在接到物业公司的电话或传真通知后 12 小时内不能及时赶到现场， 或不能按照物业公司统一安排和规定进行修理，或修理结果不符合施工验收规范和用户 正常使用的要求时，物业公司代替工程承包人实施修理，并向工程承包人收取费用。 2.6 如果同一部位质量缺陷经承包人修理后再次发生，物业公司采用电话或传真通 知开发公司和承包人 12 小时内赶到现场核实。且无论其是否在规定时限内赶到现场， 均由物业公司代替工程承包人实施修理，以确保业主利益及阳光城品牌美誉度。 3.质量缺陷责任划分 3.1 业主接房后房屋建筑及附属设施出现的重要质量缺陷，由物业公司、业主、开 发公司和承包人共同查明责任；一般质量缺陷由物业公司、业主查明责任。 3.2 当业主对质量缺陷责任划分不认可时，由开发商负责协调，当承包人不认可时， 由集团仲裁，必要时可以通过诉讼途径解决。 3.3 共用设备、设施在质保期内的质量缺陷由供货方或生产厂家按约定事项维保， 不在质保期内的按物业管理条例及专项维修资金使用办法等规定执行。 4.维修部的管理 4.1 维修人员上门服务行为规范： 一统一：着装统一 三个快：上门快、处理快、回访快 四个一：一声问候、一双鞋套、一套工具、一张抹布 五个不：不吸烟、不喝水、不吃饭、不收礼、不打听 五心：真心、细心、用心、耐心、爱心 4.2 在时间允许的情况下，质量缺陷处理前，必须由相关专业人员编制维修方案和 费用预算；在紧急情况下，可以先行处理，再追补费用预算。 4.3 在质量缺陷修理过程中，必须由维修部指定专人对薄弱环节、重要部位及隐蔽 工程等进行检查验收，并且办理书面确认手续，已经入住的还必须有业主签字认可；维 修完成后严格按照施工验收规范的要求进行查验，对有防水要求的必须作灌水或淋水检 验，再签字认可，已经入住的也必须有业主签字认可。 4.4 负责维修管理的各级人员工资必须与维修质量挂钩，维修完成验收通