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王达专栏 浅谈被征收房屋土地注销登记 在当前的棚户区改造中，征收补偿、被征收房屋注销登记与土地出让存在着密 王达 切的关系。一般而言，被征收合法房屋未被拆除，不能办理被征收房屋和土地的注 广州大学公法研究中心 北京朗仕律师事务所 销登记。被征收房屋拆除后首先需要房产登记部门办理注销登记，在被征收房屋所 有权和土地使用权注销登记后，国土资源部门方能办理土地出让手续。被征收房屋 所有权和国有土地使用权系在先权利，在先权利依法消灭的途径包括：其一，自然 灭失；其二，权利人放弃权利；其三，签订征收补偿安置协议；其四，依法作出征收 补偿决定。征收拆迁系社会热点问题，同时，由于房产登记部门成为反渎职的重点 领域和高发领域，有些房产登记部门在办理被征收房屋注销登记时，随意提高标准， 使进展缓慢的棚户区改造工作雪上加霜；有的随意降低标准，对在先权利保护不利。 如果不能正确办理注销登记，那么对加快棚户区改造极为不利、对物权保护不利。 本文归纳总结协议拆迁及强制征收两种不同情况下，办理注销登记的条件，为登记 部门既提高效率又规避法律风险提供参考。 一、签订补偿安置协议后的注销登记 协议拆迁是政府追求的和谐拆迁模式，通过签订协议解决征收补偿安置是常态 化的方式。一般而言，签订补偿安置协议后，被征收人就要将房屋所有权证、土地使 用权证等证件交给征收补偿部门，用于向房产登记部门办理注销登记。一般而言，注 销登记为单方申请。对于征收拆迁，如果要求双方申请才能办理注销登记脱离现实， 10 王达专栏 许多被征收人签订协议领取补偿金后就杳无踪影，在以后的被征收房屋注销登记中 再要求被征收人提交申请脱离现实，如果补偿安置协议强制公证无疑增加征收拆迁 成本。《不动产登记暂行条例》第十四条第二款（三）项规定，人民政府生效的决定 消灭不动产权利的，可以由当事人单方申请。申请人包括权利人和利害关系人。权利 人申请注销登记是根据《房屋登记办法》第三十八条规定：“经依法登记的房屋发生 下列情形之一的，房屋登记簿记载的所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注 销登记：(一)房屋灭失的；(二)放弃所有权的；(三)法律、法规规定的其他情形。”《房 屋登记办法》第三十九条规定：“申请房屋所有权注销登记的，应当提交下列材料： (一)登记申请书；(二)申请人身份证明；(三)房屋所有权证书或者房地产权证书；(四) 证明房屋所有权消灭的材料；( 五 ) 其他必要材料。”征收决定一经作出即具有法律效 力，市县级人民政府作为征收主体，向房产登记部门发函移送办理注销登记，或者征 收补偿部门申请办理注销登记，同时提交人民政府作出的征收决定以及签订的补偿 协议并已经拆除的证明材料。房产登记机构审查核实真实性并现场勘查拍照后办理 被征收房屋注销登记，同理，国土资源部门据此为被征收土地使用权办理注销登记。 二、未签订补偿安置协议的注销登记 签订补偿安置协议系私法解决补偿安置，作出补偿决定系公法解决补偿安置。 协议拆迁不是万能的，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定， 不签订补偿协议的，人民政府依法作出补偿决定。通过补偿决定强制解决补偿争议 是被征收物权灭失的途径之一。未签订补偿协议而灭失包括自然灭失、被征收人自 行拆除灭失、他人拆除灭失、违法拆除灭失，都可以通过人民政府作出补偿决定解 决补偿安置问题。《物权法》第二十八条规定：因人民政府的征收决定，导致物权消 灭的，自人民