买卖不破租赁的限制研究.pdfVIP

第 30卷 第 1期 邢台学院学报 VOI_30．No．1 2015年 3月 JOURNAL 0FXINGTAIUNⅣ ERSITY Mar．2015 买卖不破租赁的限制研究 孙 昊 (安徽大学法学院，安徽合肥 230601) 摘 要： “买卖不破租赁”原则是民法领域一项非常重要的原则。 “买卖不破租赁”原则是随着社会经济的发展，为 了保护承租人的利益而产生的。但随着改革开放的不断深入， “买卖不破租赁”原则固有的缺陷表现的越发明显，其正 逐渐成为不利于租赁市场健康、有序运行的障碍 通过比较中外各国有关 “买卖不破租赁”原则的规定，发现该原则的 缺陷，并对其完善提出合理的建议。 关键词： “买卖不破租赁”；限制性保护；租赁权公示制度；适用范围 中图分类号：D932 文献标识码：A 文章编号：1672．4658(2015)01．0077。02 一 、 买卖不破租赁的概念及价值 绝搬出。对本案的裁判，法院有两种观点。一种观 作为民法体系中的重要原则—— “买卖不破租 点是，房屋抵押权人银行基于对不动产物权公示公 赁”是指在出租人在与承租人之间的租赁合同生效 信原则的信赖，在查阅了不动产登记薄确信该不动 后，租赁期届满前，出租人与第三人签订买卖合 产上无权属负担后，就该不动产进行抵押，由于甲 同，转移该租赁物所有权的，该第三人和承租人有 公司与乙之间的房屋租赁合同未办理不动产权属登 权依据原租赁合同继续享有权利，并承担相应的合 记，银行在准备实现抵押债权时，才发现房屋租赁 同义务；买受人 自动取代原出租人的地位，并同时 权存在，为保护不动产交易的安全和秩序，应保护 继受原出租人的权利义务；承租人可以基于租赁关 银行的利益，本案不适用 “买卖不破租赁”规则。 系对抗买受人。该原则在我国的法律制度中有其存在 另一种观点认为，房屋租赁权不需要办理不动产权 的必要性及不可或缺的价值，主要体现在以下两点： 属登记，依 “买卖不破租赁”原则，应驳回银行的 1．该规则使得租赁合同不因租赁物的转让、买 诉讼请求。至此，我们会不由得产生疑问，为什么 卖而受到影响，使得承租人可以稳定、持续地对租 会出现两种不同的裁判结果。如果适用 “买卖不破 赁物加 以利用，从而发挥租赁物的最大功能，取得 租赁”规则，则银行的利益就会受到一定程度损 最大的社会效益。同时，租赁物的新所有权人 自然 失，如果不适用，则承租人就会受到损失。可见， 而然的承受了原租赁合同，这样就免去了订立新合 买卖不破租赁规则的适用与否关系到利益双方平衡 同的需要，从而减少了有关成本。 问题，在这个问题上，法律如何平衡双方主体之间 2．该原则通过限制 出租人、受让人的部分权 的利益，我国现有的法律还没有给予明确的规定。 利，在一定程度上抑制了合同中的不公平待遇，从 2．考虑到承租人可能会处于弱势地位，为了维 而保护处于弱势地位的承租人，提高租赁物的经济 护其合法权益，设立了 “买卖不破租赁”原则。但 效用；同时也稳定了财产流转秩序，符合市场经济 在现实生活中，租赁关系中的弱势方并不一定是承 效益规制，有效地建立起健康有序的市场经济秩 租人，如果坚持认为弱者一定是承租人，无节制加 序，同时也进一步完善了市场经济法制…。 强对承租人的保护，这将容易导致承租人与出租人 二、我国现行法律的缺陷及实务中出现的问题 恶意串通，损害买受人利益。 1．现实生活中存在这样的案例：甲公司为取得 3．我国法律并未像 法国民法典))或 《日本民 某银行的贷款，将其所有的商品房一套抵押给银 法典 那样规定：只有经过登记公示后，租赁合同 行，并书面承诺其对该商品房享有绝对所有权，且 才能取得对抗效力，即我国缺少相应的不动产租赁 该商品房上未负担其他权属；在查阅了国土局登记 公示制度。在我国现行的法律体系之下，只要是在 薄后，该银行确定甲公司对该商品房享有绝对所有 租赁期间内，租赁物的所有权发生变动，