浅谈房地产投资项目经济评价指标与方法.pdfVIP

经济Economic Vision 视野 浅谈房地产投资项目经济评价指标与方法 程名民 合肥市人力资源和社会保障局 【摘　要】房地产投资是当前我国最热门的投资领域，虽然与过去几年的投资环境相比，近几年房地产投资风险不断攀升，但是其 仍旧受到众多投资者的青睐。投资最重要的便是进行评价估值，尤其是在房地产领域，由于当前经济形势不稳定，因此更要对房产投 资项目的各项数据进行评价，谨慎选择。本文主要对房产投资指标的评级方法进行概述，并对其中所包含的各项利润率、税率盈利指 数等做了简要的分析，以期为我国的房地产项目投资中的经济评价行为起到一定的参考作用。 【关键词】静态评价 ；动态评价 ；指标 ；方法 不同的投资项目有着不同的评价指标及评价模式。就目前而 投资利润率基本相同。关于资本金利润率必须要提到的便是投资 言，在房地产投资领域中，也存在着不同的投资评价指标及评价 项目的一个资本金制度，该项制度是在 1996 年由国务院下发的一 模式，因此缺乏相对统一的总结归纳体系。此外，就房地产投资 个文件进行确定的，当然它的适用对象包括了房地产的一系列投 来说，对其各项指标的评价方法也缺乏更深层次，更加深入的研究， 资项目。 这对于采取更有效、更安全的投资措施是非常不利的，甚至会影 二、动态评价指标与方法 响到我国整个房地产投资行业的健康有序的发展进程，所以必须 1. 动态投资回收期 要加大对其投资指标及评价方法的总结归纳力度。 动态的投资回收期的产生完全是为了弥补静态的投资回收期 一、静态评价指标与其方法 忽略资金时间的价值这一缺陷。它在计算的过程中带进了贴现这 1. 静态投资回收期 一概念，因此更具有科学性。但是尽管如此，动态投资回收期还 对静态投资指标进行评价其实是属于对未来盈利能力的一种 是存在着一定的缺陷。在实际应用中，由于建设部所发布的《房 分析。而静态投资回收期便处于一个非常重要的地位。从学理上 地产开发项目经济评价方法》当中并没有提及到该项评价指标， 分析，静态投资回收期主要是指基于忽略资金在时间方面价值的 且在后续研究的案例当中也没有体现。因此，可以说该项动态的 前提，对该项目的投资能够被收益所抵偿需要花费的时间。该投 投资回收期评价指标并没有在现实中得到广泛的应用。 资回收期的计算与现金的流入、流出量、年限等有着密切的联系。 2. 净现值 此外，静态投资回收期这一指标的存在具有双面性，也有利有弊， 净现值其实是各种现值之和，它来源于投资者的最低预期， 前者体现在它的计算足够的渐变，而且得出的结论也非常的直观， 并将每一年的现金的流量进行折算而得出。它的优点是所得出的 便于理解。后者则主要体现在由于其没有考虑资金时间的价值， 数据非常直观，而且由于其完全考虑到了整个周期内的经济收益 所以得出的数据结论可能会欠缺科学价值，对于最终的投资决策 的情况，因此具有极强的经济意义。但是缺点也同样存在，即需 增加风险且具有片面性。另外，在现实的投资进行中，并不是所 要运用到的数据非常难以获得，十分复杂，比如其中的基准收益率。 有的投资项目都会适用于投资的回收期这一经济指标。 3. 净现值率与盈利指数 2. 投资利润率 净现值率是由净现值除以投资的支出现值总额而得到的一个 投资利润率这一概念深受投资者们的关注，利润率的高低直 比率，它主要是用来辨别某些相对独立的项目的优劣问题，并以 接关系着该项投资的决策结果。投资的利润率主要是指该投资项 此来进行排序。而盈利指数主要是指项目的所有现金的流入量与 目在正式运营的过程当中一个核算年份内的利润总额和总的投资 流出量的一个比例，它也非常适合用于独立的投资项目当中。 额的比率。该项盈利能