建筑物重置成本求取方法.pdfVIP

维普资讯 lI一一 一 ～ 一 。 ¨ r 一 K j评估理论研究 、 llllll 二 一 一 ， 建筑物重置成本的求取方法 口齐 鹏 张林楠 建筑物的重置成本就是以估价时点当 明细(种别、品级、数量、时间单价等)时，则 时的建筑材料、建筑技术与工艺等重新建造 就这些明细加以分析，并将不属于标准的加 与旧有建筑物完全相同或具有同等效用的全 以适当修正，以求得重置成本的方法。 新状态的建筑物时，所必要和适当的建筑费、 例如，用间接法求取某一旧房屋的重置 其他费用和正常的利税之和。也可以是设想 成本，可以用类似新房屋的标准单价，乘以该 将建筑物发包给建筑商承包建造，由建筑商 旧房屋的面积即可。但当该旧房屋的层数、 将直接可使用状态的建筑物移交给发包人， 层高、材料、结构及附属设备等有特殊者，应 此时发包人应支付给建筑商的建筑费，加上 在类似新房屋的标准单价的基础上酌予增减 发包人直接负担的通常附带费用。所谓 “必 计算。 要”与 “适当”，是强调此成本或价格不是指 在实际求取建筑物重置成本中，不管直 个别企业的实际耗费，而是社会一般公平耗 接法还是间接法，都可具体运用到以下5种 费(即客观成本)。如果超出了社会一般的 技术方法。 公平耗费，超出的部分不仅不能形成价格，而 一 、 概预算法 且是一种浪费；而低于社会一般公平耗费的 概预算法是按照建筑工程造价计算规 部分，不会降低价格，只会形成个别企业的超 定，确定建筑物重新建造费用的常用方法。 额利润。 建筑物的造价分为直接工程费和间接工程费 求取建筑物重置成本的一般方法可以分 及承包商利润和应交的税金。再考虑开发建 为直接法和间接法两种，必要时两者可并用。 设其他费用，加上开发经营企业利润，最后得 直接法是对旧有建筑物的构成部分或全 到建筑物重置成本。 体，调查其使用材料的种别、品级、数量及所 1．直接工程费：它是指为建造某一建筑 需劳务的种别、时间等，并以旧有建筑物所处 物而直接消耗于工程上的费用，如人工费、建 地区在估价时点时的各种单价为基础，积算 筑材料费等。主要包括：直接费、其他直接费 直接工程费，加上间接工程费及适当的承包 和现场经费。其中直接费包括人工费、材料 商利润，求取标准建筑费，进一步加上发包人 费和施工机械费。 应直接负担的通常附带费用，以求得重置成 2．间接工程费：它由企业管理费、财务费 本的方法。 用和其他费用组成。其中企业管理费是指企 间接法是如果能明确掌握旧有建筑物所 业管理层为组织施工生产经营活动所发生的 处地区或同一供求范围内的类似地区中，有 管理费用，主要包括管理人员的工资、差旅交 与旧有建筑物相类似的新建筑物的实际建设 通费、办公费、固定资产折旧、修理费、职工教 的直接工程费、间接工程费、承包商利润及发 育经费等。 包人直接负担的通常附带费用等的数额及其 3．利润和税金：利润是指按规定建筑承 — — 16 —— 维普资讯 包企业应得到的利润，计人建筑工程造价内。 如果该房地产的市场售价为1038万元， 税金是指建筑承包企业应交纳的营业税、城 则与上述 “总额”930万元的差额为 108万 乡维护建设税及教育费附加。 元，这就是投资开发者的利润。它占建设，总 4．开发建设其他费用：它主要包括建筑