创新公租房投融资制度的探索与思考.pdfVIP

专题：公租房探索与实践 创新公租房投融资制度的探索与思考 庞元 上海市住房保障和房屋管理局 投融资问题是制约公共 赁住房可持续发 并实行有限期 赁。公共 赁住房着重解决阶段 展的瓶颈问题。由于公共 赁住房投资规模大、 性居住困难，主要通过 赁合同规范 赁行为， 收益水平低、资金沉淀周期长，吸引投融资比较 赁合同期限一般不低于2 年，符合条件的可续 困难，需要采取多种措施加以解决。本文结合上 ， 赁总年限一般不超过6 年。五是 赁价格 海公共 赁住房制度的定位和特点，介绍我们在 按略低于市场 金水平确定。既体现一定的优惠 解决公共 赁住房投融资问题方面的探索，以及 性，又 证运营机构可持续经营，形成与住房 进一步深化推进公共 赁住房投融资制度创新 赁市场良性互补、协调发展的格局。六是多渠道筹 的建议和思考。 措房源，主要布局在市区中环线附近。考虑到公共 一、上海公共租赁住房制度的定位和特点 赁住房供应对象主要是上班族，因此房源主要 2010 年9 月，上海市政府正式颁布《本市发 布局在交通便利、配套完善的区域，不能太偏远； 展公共 赁住房的实施意见》，标志着上海已全面 在土地资源稀缺的情况下，综合 用新建、配建、 建立由廉 住房、经济适用住房、公共 赁住房和 改建、收购、代理经 等多种方式筹措房源。 动迁安置房组成的分层次、多渠道、成系统的住房 二、上海解决公共租赁住房投融资问题的有 保障体系。考虑到上海的廉 住房、经济适用住房 关探索 已经覆盖了本地户籍中低收入住房困难家庭，而 在研究建立公共 赁住房制度的过程中，投 且经济适用住房实行“ 售并举”；因此，上海的公 融资问题引起了上海市委、市政府领导的关注和 共 赁住房主要定位于解决青年职工、引进人才 思考，主要基于以下三方面原因：一是住房 售 和来沪务工人员的阶段性居住困难。 比价严重失衡,住房市场 赁和买卖的 售比价 根据这一定位，上海在公共 赁住房制度设 已达到1:400，中心城区更为突出，有的超过 1: 计上突出了六个特点。一是供应对象不限本市户 500； 售比价失常，源于低利率，扩大了房租与 籍。将住房保障覆盖面从户籍人口扩大到有基本 房价的差距，对于培育 赁市场的单位出租人十 稳定工作的城市常住人口。二是准入标准不设收 分不利。二是土地供应相对不足，根据上海公共 入线。考虑到公共 赁住房面向青年职工、引进 赁住房的定位，其主要布局于中环线附近，而上 人才和来沪务工人员，涉及人群广、收入差异大， 海又是市域面积最小的直辖市，市区可供利用的 因此主要以在本市有稳定就业、居住困难等作为 存量土地更是十分稀少，动迁等前期开发成本巨 申请条件，不设收入线。三是采取“政府支持、机 大。三是资金沉淀周期比较长，与重庆等兄弟省市 构运作”的管理模式。政府通过投入部分资本金、 不同，上海公共 赁住房实行“只 不售”，因此难 以土地出让金等作价入股、合理让渡或不参与分 以在短期内回收投资，资金沉淀至少10年。 配 赁收益，以及给予税收、公用事业收费优惠 为了解决好公共 赁住房投融资问题，在市 等方式，支持发展一批公共 赁住房专业运营机 领导牵头下，上海市房管局会同相关政府部门、 构，采取市场机制实施经营管理。四是只 不售， 进行了一系列研究和探 金融机构和房地产企业， 2011.1 上半月刊·综合版 23 专题：公租房探索与实践 索，目前考虑从5 方面着手，推进公共 赁住房 障。我们考虑，外环线外郊区的配建住房主要用 投融资。 于经济适用住房；外环线内中心城区的配建住房 一是设法降低