《郑州市经济适用住房定价成本监审工作程序和方法》-附件1.doc

附件1 郑州市经济适用住房 定价成本监审工作程序和方法 本工作程序和方法适用于单独开发建设的经济适用住房项目的定价成本监审行为。 监审工作程序 （一）接收资料。市物价局办事大厅接到经营者按要求报送的资料后，对郑州市价格成本监测所（以下简称成本所）开具成本监审通知。 （二）资料初审。成本所接到监审通知及资料，报所领导审阅后，在5个工作日内完成成本资料初审，向经营者反馈初审意见。资料初审不合格的，限5个工作日内补充完毕，超期限未补充完备资料的，可将监审通知及资料退回办事大厅。 （三）监审受理。资料初审合格后，成本所对经营者下达成本监审通知书，正式受理。 （四）实地监审。成本所到经营者项目和公司所在地进行实地成本监审，并根据监审情况下达限期补充资料通知书，要求经营者在7个工作日内按照要求将成本资料补充完毕。超期限未补充完毕，经研究可中止该项目成本监审工作并将监审通知及资料退回办事大厅。 （五）核算成本。根据监审方法，初步核定经营者成本，并书面告知经营者成本核增、核减的理由及依据。并要求经营者在5个工作日内向成本所提出书面反馈意见。 （六）集体审议。将审核情况和经营者反馈意见提交成本所集体审议会进行审议，集体审议无法解决的重大问题，经局主管领导批准，提交郑州市物价局成本监审工作领导小组审议。 （七）出具报告。集体审议后，成本所按议定意见出具成本测算报告，报送郑州市物价局。 （八）资料存档。将该项目资料按档案管理要求存档。 二、监审方法 核定经济适用住房开发成本应考虑同一时期，同一地段社会平均成本水平。经济适用住房开发成本包括征地拆迁安置补偿费勘察设计前期工程费建筑安装工程费住宅小区基础设施建设费住宅小区管理费 （一）成本资料的审核 在所需证件齐备的基础上，审核下列成本项目应有的合同（协议）、已发生的费用发票、收据和未发生费用的预算书及相关政策依据是否齐全。 1.征地拆迁安置补偿费指征用土地房屋拆迁补偿安置补偿费用。：土地费拆迁补偿费费用。 勘察设计前期工程费前期工所发生的通电、及平整地费用。勘察建筑设计、水电、勘察设计前期工程发生的其他费用。 建筑安装工程费指列入施工图预（决）算项目的房屋建筑安装工程费。房屋土建（含桩基）工程费水电通讯、电视线路、消防设备安装费附属工程费用 4. 住宅小区基础设施建设费指住宅区内的各种工程费用。包括住宅区的道路、供水、供电、供气工程费排污、排洪、有线电视、照明、环卫、绿化、消防等基础设施建设费用。 非营业性公共配套设施建设费指为住宅区服务的非营业性配套设施建设费用。包括根据城市建设总体规划要求，列入小区施工图预算项目的、用房、物业管理用房、棚、公厕等设施建设费用。 7.管理费用。指企业行政管理部门为管理和组织经济适用住房开发而发生的各项费用。 8.利息支出。指在开发单位为经济适用住房建设筹措资金利息支出 （二）实地监审内容 成本监审机构按照成本监审有关规定对经营者进行实地成本监审，内容包括： 1.与该项目财务人员、工程人员进行座谈； 2.对经营者的经营场所，生产流程进行实地考察； 3.对经营者上报成本资料的一致性、完整性和逻辑性进行审核； （三）核算方法 1.成本核算原则： 合法性原则、相关性原则、合理性原则、权责发生制原则。 成本所根据国家发改委出台的《政府制定价格成本监审办法》和《政府制定价格成本监审实施细则》等规定，测定行业社会平均成本标准，并根据社会平均成本水平的变化，适时调整有关项目的限定标准。 成本项目核算以会计师事务所或财政、税务、审计等法定部门出具的项目审计报告内容为基础进行，有限定标准的成本核算项目，超出限定标准部分的费用不计入定价成本。未超出标准的或没有标准的，按审计报告披露的数据计入定价成本。 2.成本、费用主要项目的审核方法及核算标准： 参照国家和政府的有关规定，相关费用指标以满足该经济适用住房正常建设所需为准。对于国家及政府有关部门明确不得计入和超比例进入成本的支出，成本核算时予以核减。 3.成本费用分摊方法： 按面积比例在不同类型的建筑设施间分摊相关成本、费用。 4.管理费 管理费用：定价成本中按征地和拆迁安置补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费项之和的2%核定 利息支出：以中国人民银行公布的同期银行贷款一年期基准利率为标准，以郑州市发改委项目批文中标明的自筹资金数额为贷款金额，贷款利息计息期限按照限定标准计算。 5.应冲减费用核算方法： 应冲减费用指经营者单独销售的地下室应分摊的各种项目开发费用，按照规划许可证标示的面积和相关核算标准计算。 6.可销售经济适用住房面积： 按照规划部门出具的《建设工程规划许可证》中标示的经济适用住房建筑面积计算。 7.成本核算公式： 经济适用住房开发成本=征地及拆迁安置补偿费+勘察设计和前期工程费+主体房屋