房地产项目开发中造价控制的探讨.pdfVIP

鼹塑勉． 房地产项目开发中造价控制的探讨 胡小红 (江苏捷宏工程咨询有限责任公司，江苏南京210000) 脯耍】造价控制是影响房地产价格最主要的因素之一．造价的控制贯穿于整个房地产开发全过程。本文分别从工程造价的特点及舍义以及 房地产开发中造价的全过程控帝l进行了研究．并提出了一些具体的措施。 鹾罐词]造价控制；房地产项目；应用 工程造价的控制，是在项目决策阶段、设计阶段和建设项目实施 专业工程应由甲方直接发包，由其它独立施工单位与甲方直接签订合同 阶段，对工程造价进行研究比较，把建设项目的造价控制在科学合理的 执行：1)桩基工程：2)强夯工程和软件基处理工程：3)室外高压电 范围之内，根据项目的进展情况随Fret正发生的偏差，以保证项目管理 缆安装及高低压变配电工程：4)大型土石方开挖回填工程(包括场地 投资目标的实现，力求在项目建设的各个阶段合理使用人力、物力、财 大型土石方、地下室大型土石方等)；5)挡土墙、护坡及基坑支护工 力，以取得较好的投资效益和社会效益。其过程是集技术、经济、管理 程：6)家居报警及对讲系统工程及智能化安防工程：7)室外道路和面 于—体的综合性的工作。工程造价最有效的控制阶段是在设计阶段，项 层铺装及室外给排水工程；8)室外园林景观及绿化工程、室外强电及 目实施阶段是把设计文件变成具有使用价值的实体的过程，也是实现工 环境照明工程：9)水泵房设备及管道安装和变频供水系统设备工程： 程造价有效控制、为合理确定工程造价提供原始依据的过程，虽然在这 10)地下人防工程；11)消防水、电、通风工程及防火门及防火卷帘安 一阶段节约投资的可能性很小，但额外增加投资的可能性最大。因此， 装工程：有线电视、电话、网络安装工程。 在项目实施阶段需要对投资控制给予足够的重视，为了实现该阶段的投 如果能按以上承包方式，甲方既可以选择实力最强的专业施工单 资控制目标，建设单盔光必须制定有效的对策和措施。 位，又大量节省工程造价(可以比采用总承包方式全部承包给总包单位 1工程造价构成及特点 节约造价20％一40％以上)，而且又可以严格控制工程质量，加快工程 1．1我国工程造价的构成 进度，避免因总包单位实力不济停工或者因与之发生争执时被总包单位 从定义上讲， “工程造价”里的“工程。包括各类的工程项目，但 卡甲方脖子的现象。 是笔者所讨论的。工程”主要是指建设工程类的工程。工程造价的定义 23施工管理是有效控制开发项目工程造价的重要环节 是从不同角度理解事物的本质。对于建设工程的投资者，市场条件下工 旋工阶段成本控制的关键，—是做好材料的定货，二是要严格的审 程造价就是建设工程项目投资，是获得项目要付出的价格：同时也是投 查承包商的索赔要求，三是合理控制工程签证。由房地产开发企业引起 资者在作为市场供给主体出售建设项目时定价的基础。 的变更主是进度计划变更、施工条件变更、设计变更和工程项目变更等 12工程造价的特点 等。控制变更的关键在于开发商，应该建立工程签证管理制度，明确工 房地产工程造价有个别性、层次性、大额性、动态性以及差异性 程、预算等等相关部门、相关人员的分工和职权，我们要确保签证的质 等等特征，这是由房地产建设工程的特点决定的。工程造价的范围较 量，杜绝不实及虚1段签证的发生。 广，涉及到国民经济各部门、各行业，涉及到社会再生产的各个具体环 24竣工结算是有效控制房地产开发项目工程造价的关键 节，也直接关系到人们的生活和居民的居住标准，所以工程造价的作用 工程造价管理的重要环节之一就是工程造价的合理确定，在确定 和影响都很大。 ’ 房地产项目工程造价时，我们坚持以现行的工程造价管理规定做为依 2房地产开发项目全过程工程造价控制 据，根据甲乙双方在施工合同中的