地产泡沫经验.doc

地产泡沫经验 在历史上曾经发生过三次房地产大泡沫（Property Bubble）：一是1926年美国房地产大泡沫：引发华尔街股市崩盘，导致1930年代大萧条；二是1991年日本房地产大泡沫：导致长达15年的经济萧条；三是1997年香港房地产大泡沫：导致17万港人沦为百万「负翁」；那时那刻的一幕一幕，至今让人记忆犹新，难以忘怀…… 日本房地产“泡沫经验”： 1.二战后日本经过40年全力发展出口导向型经济。1985年，日本成为全世界最大债权国，美国却成为最大债务国。 2.1985年签订「广场协议」，9月1美元=250日元，1986年9月1美元＝153日元，1987年为120日元。 3.日币大幅升值地价连续5年呈现15％大幅上涨，同期间GDP年成长约仅5％左右。 4.1989年住宅用地最高价-东京千代田区，达1,200万日元/平方公尺，当时汇价合9万美元/平方公尺；商业用地最高价出现在东京银座，1991年巅峰时曾创下6,000万日元/平方公尺的世界记录，以当时汇价合42万美元/平方公尺。 5.根据日本房地产经济研究会和瑞士信贷之数据显示，截至2005年3月，日本住宅用地平均价格在过去15年下跌33%。包括东京在内，日本六大城市住宅用地价格平均下跌65%，商用土地价格则暴跌87%。 6.1990年到2005年，日本房地产经历了15年的持续下滑，90年代被称为「失落的十年」(lost decade) 。 7.1986年开始，日本银行连续降息，基准利率从1986年1月的4.5%大幅下降至1987年2月的2.5%，为当时全世界最低利率。 8.1989年12月29日，东京股市创下38,915.87点（收盘）之最高纪录（当日最高为38,957.44 点）。2003年4月28日为7,607.88点。 1990年2月10日台湾股价指数高达12,495.34点，惟当年10月1日亦大幅重挫至2,560.47点。 9. 1985年底日本股价总市值224.2兆日元，1989年底飙涨至890兆日元，增加2.97倍。 美国房市“泡沫经验” 1.最早可考证的房地产泡沫是发生于二十年代的美国佛罗里达房地产泡沫，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。 2.房利美和房地美陷入困境，担保贷款高达5.3兆美元，占美国GDP44%，而自投资金只有810亿美元。（美两大房贷公司Fannie Mae与Freddie Mac） 3.2001年至2006年，美国房地产市场创造了超过6兆美元的财富，根据美国、德国、日本学者之研究，美国房地产每增值100美元，个人消费即增加9美元，亦即6兆美元的财富促使消费增加5,000多亿美元，约占美国GDP2％。 香港房市“泡沫经验” 1.1970年代李嘉诚、包玉刚等工商巨擘纷纷投资房地产，香港十大房地产公司先后公开上市，加以日本、东南亚和澳大利亚的资金蜂拥而入，导致房价、地价急剧上升。 2.恒生股价指数： －1987年12月7日? 1,950.52点（最高）? 1,894.9点 （收盘） －1997年8月7日?? 16,820.3点（最高）? 16,673.3点（收盘） －2007年10月30日31,958.41点（最高） 31,638.22点（收盘） －2008年10月27日12,736.85点（最高） 11,015.84点（收盘） －2009年3月9日? 11,927.89点（最高） 11,344.58点（收盘） 3.1981年成为仅次于日本的全世界最高房价地区。 4.1984年-1997年，房价年平均成长率超过20%。 5.中环、尖沙咀等中心区域每平方公尺房价高达十几万港元，黄金地段写字楼更高达每平方公尺 20万港元之历史天价。 6.1990-1997年房地产及相关产业之增加值占香港GDP之40％，开发商与个人房贷占银行贷款总额30％以上。 7.1990-1997年，房地产泡沫和股市泡沫制造了7兆港元的「额外财富」。 8.1997至2002年SARS期间，房价跌幅超过65％，房地产和股市总市值共损失约8兆港元，比同期香港的生产总值还多。 9.平均每位投资人损失267万港元，导致17万人由百万「富翁」一夜之间沦为百万「负翁」。 2003年６月底签署ＣＥＰＡ，扭转颓势 1.香港房地产扭转颓势，１０月份的交易量、值创下2003年以来最佳业绩，１１月份成交额比2002年同期上升６成。 2.失业率迅速回落，居民收入渐趋稳定 3.港澳自由行旅游，大幅增加旅游住房需求，零售业直接，商铺交易热络。 4.招商引资，为香港引来豪宅买主和写字楼承租户。许多企业开始在香港开设分公司或地区总部，甚至到香港办理投资移民。 5.欧美基金快速进入投资市场。 6.对房地产业服务领域产生深远影响，包括估价、规划、物