轨道交通对沿线住宅价格影响的分市场研究_以深圳市龙岗线为例_王福良.pdfVIP

第33 卷 第6 期 地理科学进展 Vol.33, No.6 2014 年6 月 ProgressinGeography June 2014 轨道交通对沿线住宅价格影响的分市场研究 ——以深圳市龙岗线为例 1 1,2 1 王福良 ，冯长春 ，甘 霖 (1. 北京大学城市与环境学院，北京 100871；2. 国土资源部国土规划与开发重点实验室，北京 100871) 摘 要：研究轨道交通对沿线住宅价格的影响有助于将轨道交通带来的外部效益转化为内部收益，对城市地铁的 建设和运营具有重要意义。在真实城市空间中，由于空间异质性的存在，轨道交通对不同区域的影响并非都是相 同的，因而需要划定分市场进行研究。本研究以深圳龙岗线郊区段为对象，首先运用Moran ’I 指数证实了空间自 相关效应的存在，并构造变量将空间自相关效应纳入模型进行控制，结合其他变量构建了4 个Hedonic 模型，然后 通过Chow Statistics 检验划定远郊段和近郊段2 个分市场，最后运用最优的Hedonic 模型对轨道交通影响住宅价 格的分市场进行研究并解释其形成原因。研究结果表明：①轨道交通在近郊段对沿线住宅价格具有正向影响； ②轨道交通对沿线住宅价格影响存在分市场效应，不同分市场中轨道交通对沿线住宅价格的影响程度差异较大， 龙岗线近郊段对沿线住宅价格具有正向影响，远郊段对沿线住宅价格具有负向影响；③可以通过Chow Statistics 检验来划定分市场，龙岗线近郊段和远郊段的分界点为“六约—丹竹头”，近郊段分市场的空间范围可能与城市的 平均通勤时间有关；④分市场的形成原因是空间异质性，龙岗线郊区段的分市场是由两个区域中心的空间分布差 异所导致。 关 键 词：轨道交通；住宅价格；Hedonic 模型；分市场；深圳；龙岗线 doi: 10.11820/dlkxjz.2014.06.005 中图分类号：F293.35 文献标识码：A 1 引言 的价值。尹爱青等(2008)和王德起等(2012)都认为 住宅价格增幅与其距地铁站的距离成反比。在研 进入21 世纪后，中国的轨道交通发展迅猛。 究对象方面，有学者开展了对上海、广州、西安等城 截至2012 年底，全国范围内开通城市轨道交通运 市的实证研究(褚劲风等, 2004; 冯艳芬等, 2011; 史 营线路的城市共有17个，运营线路总计64 条，运营 玉芳等, 2010) 。还有一些学者研究了地铁站点对 长度总规模约2008 km ，运营车站总数1291 座(鲁 住宅价格影响的空间范围。如王琳(2009)认为轨道 放, 2013) 。与此同时，大多数地铁建设也存在资金 交通对沿线住宅的增值效应的影响半径为1.5 km ， 紧缺、地铁公司运营亏损等问题(陈云等, 2005) 。轨 但不同站点的影响半径不同。冯长春等(2011)则认 道交通建设带来交通可达性的改善，提升了沿线房 为轨道交通对沿线住宅的影响半径为2 km ，住宅价 地产的价值。因此，研究轨道交通对周边房地产价 格随着距轨道交通距离的增加而指数衰减。 格的影响，有助于通过政策手段将轨道交通的外部 值得注意的是，有学者开始关注在复杂的现实 经济效益转化为内部收益，对城市地铁的建设、运 城市空间中，轨道交通在城市的不同区域对住宅价 营及可持续发展具有现实意义。 格的影响是不同的，即存在分市场(submarket) 。谷 已有学者开展了轨道交通对房地产价值影响 一桢等(2008)对北京八通线进行了实证研究，指出 研究，大多数研究认为轨道交通提升了周边房地产 轨道交通对住房的影响存在分市场效应，轨道交通 收稿