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电子商务冲击下杭州市商业地产投资影响因素分析 秦宗阳 (浙江财经大学工商管理学院 3．10018) 【摘 要】近几年，由于国家对住宅地产的调控以及消费者消费需求的 规模影响因素的具体情况，为商业地产开发商在投资时提供参考。 持续增加 ，商业地产进入了快速发展时期。与此同时，电子商务也处于 三、研究模型建立 高速发展阶段，尤其是网络购物的普及势必对商业地产产生威胁。本 (一)指标体系的建立 文利用回归分析方法构建包括电子商务、社会商品零售额和居民可支 电子商务对商业地产的冲击已经不能忽视，尤其是网络零售 配收入的计量模型。实证分析以上三个 因素对商业地产投资的影响。 把本来属于实体零售的销售额转移到了网上，这样实体店势必受 最后 ，通过实证结果进行分析并给出 自己的建议 。 到影响，进而影响租户对租金下降的愿望，如果下降了商业地产的 【关键词】商业地产；电子商务；网络购物；投资；零售商 利润将会受到影响，如果不下降，许多零售商可能会放弃实体转而 进军网络零售造成店面空置率上升 ，更加影响商业地产的价值。 一 、 引言 (二)指标的量化 近几年 ，我国房地产行业高速发展，房价也跟着飙升。因此 ， 对于商业地产的投资选取杭州市商业营业用房投资额来代 国家出台调控政策限制房价过快上涨。住宅地产在这样环境受到 表，电子商务的冲击选取杭州市区城镇居民人均通过互联网购买 了不小冲击，原本打算投资到住宅地产的资金都纷纷转向宏观调 的商品和服务支出来代表，还有就是杭州市社会零售额和杭州市 控影响较小的领域——商业地产。此外，我国宏观经济持续快速 城镇居民的人均可支配收入以及杭州市商业营业用房销售价格代 增长，居民生活水平不断提高，消费观念发生了较大的改变，城市 表商业地产价格。以上数据来 自《中国房地产统计年鉴》和杭州 商业变得 日趋活跃和频繁等也使商业地产迅速发展。 市统计调查信息网以及中华人民共和国统计局网站。 与此同时，中国的电子商务正处于高速发展时期。2006— (三)模型的建立 2012年中国网络零售交易额年复合增长率高达99％，大约是美国 = +卢l “+ {+…+ 蜀f ，i=1，2…，7， 的8倍，阿里研究中心预计 ，中国将在2013年超过美国，成为全球 其中， 代表杭州市商业营业用房投资额，。i代表杭州市区 最大网络零售市场。中国电子商务研究中心监测数据显示，截止 城镇居民人均通过互联网购买的商品和服务支出， 代表杭州市 到 2013年 6月，全国电子商务交易额达 4．35万亿元，同比增长 社会商品零售额，墨代表杭州市城镇居民的人均可支配收入。 24．3％。其中，B2B交易额达 3．4万亿 ，同比增长 15．25％；网络 四、多元线性回归分析 零售市场交易规模达 7542亿元 ，同比增长47．3％，预计 2013年 多元线性回归方法主要通过变量的观测数据来拟合所关注的 有望达到 17412亿元。而且，阿里巴巴集团的马云以及万达集团 变量(即因变量)与影响它变化的变量(即自变量)之间的线性关 的王健林关于电子商务和商业地产未来的发展进行的世纪赌约引 系式，并能够比较各变量的作用程度和检验它们的显著性程度，进 起了广泛关注。由此可见，电子商务对商业地产的冲击 已经不能 而用多个变量的变化解释和预测另一个变量的变化。 忽视。 在第二章中对各指标进行了量化并构建了模型，通过对各指 二、文献 回顾 标数据的搜集得到如下表： 国内外学者对商业地产 的研究多集 中在定位、商圈和投资风 表 1