房地产投资决策期权博弈分析_郭秀颖.pdfVIP

， 2012 年第35 期 经济研究导刊 No.35 2012 总第181 期 ECONOMIC RESEARCH GUIDE Serial No.181 房地产投资决策的期权博弈分析 1，2 1 1 2 郭秀颖 ，张彬林 ，郝建平 ，惠晓峰 （1.黑龙江工程学院数学系，哈尔滨 150050；2哈尔滨工业大学经济管理学院，哈尔滨 150050） 摘 要：近年来随着房地产行业竞争的 日益加剧 ，基于房地产企业核心竞争力的战略投 资越来越 引起房地产企业 的重视 。在一些资产雄厚的企业 中，一家房地产公 司可以同时对几个项 目进行投 资，这就需要企业充分考虑 内部 资金 的合理分配，项 目的投 资顺序等 系列投 资决策问题 ，以使企业获得的综合效益最大。引用期权博弈理论对房地产企业 内部的项 目投 资决策进行研究，在深入剖析房地产开发项 目所具有的期权特性的基础上，建立房地产企业 内部双项 目 投 资期权博弈模型。此外，我们还将利用变分法对模型的最优解进行讨论 ，从而为房地产企业 内部 多项 目投 资提供最 优化策略建议 。 关键词：房地产投 资；战略投 资；期权博弈；变分法；最优策略 中图分类号：F127文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）35-0060-04 存在的不确定性，并将管理弹性价值和战略价值也作为影响 1 问题提出 投资的因素加以考虑，因而更加科学。 近年来房地产项目投资决策已经成为众多房地产开发 房地产投资是整个房地产发展的重要动力和引擎。由于 商所关注的热点。 目前，我国房地产投资在评估新的项目的 房地产业具有投资资金大，开发周期长，不确定性大等特点， 时候，主要有两类投资决策方法。第一类是传统的投资方法， 而期权博弈理论正是为适应这种类型的项目投资而迅速发 目前使用比较广泛。它主要是采用传统的贴现现金流法来评 展起来的，它综合考虑了市场的不确定性，不完全信息，竞争 估整个项目的价值，但因为这种方法是一种比较静态而且刚 者的反应等因素，并根据这些因素设置相应的变量，建立一 性的评价方法，忽略了未来收益的不确定性和项目实施过程 个包含有博弈论思想的模型，为投资决策者提供了更加科学 中的管理弹性价值，以及投资时机的选择，因此，在许多情况 的理论基础。然而，房地产企业除了面临与竞争对手之间的 下，缺少对投资项目价值的客观真实评价，从而导致决策的 项目决策，他们更多的会面临对企业内部多个项目进行投资 [1] 失误，错过合适的投资机会。第二类是1991年Smets提出的 的问题。当企业资金充足时，需要考虑各项目的投资额，从而 [2] 期权博弈理论投资方法，在1993年，Smit和Ankum建立了 实现最小的投入获得最大的收益；当企业资金不足时，多个 第一个离散型的期权博弈模型。此这种方法将Hayes和 项目便不能同时投入市场，需要求出各个项目投入市场的最 [3] [4] [5] Abernathy，Hayes和Garvin，StewartMyers提出的实物期 佳时间，制定有限资金的合理分配方案，以使企业获利最大。 权理论与博弈论结合起来，他们通过把期权定价结合到各种 另外，我们知道房地产项目投资决策问题总体上属于系 博弈模型中，确立了间断时间期权博弈的标准分析模式。