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选房三大纪律之二：选择保值的房子 不管你有几套房子，不管你的房子会不会卖掉，谁都希望房子保值升值，而不是贬值。贬值了，就 算不变卖，幸福指数也会受到深刻的影响„„ 如何选择保值的房子？一般来说有两种操作方法，一种是追高，一种是寻找价值洼地。 追高顾名思义，就是追捧高价位的地段和产品。高价自然有高的道理，或者地段卓越，或者品质超然。 当然，也有可能是炒作比较成功。如果对房地产不是很了解，也没有时间或者没有兴趣去做太多的功 课，那么追高是一个比较简单的方法。毕竟任何一个城市，高价位地段和产品就这么几个，你大概跑 一跑看一看，费不了太多的力气。从中再做一些筛选，挑出喜欢的项目投资或居住。 高，意味着稀缺，或者意味着市场认可。贵并不等于高风险。任志强的鱼翅说并没错。香港最高楼价 已经达到每平米70 万──鱼翅再贵也会有人消费。某些地段某些产品因为稀缺因为不可复制，就算 价格高企也是财富保险箱，别人涨它一起涨，别人跌它却未必跌。 追高有一点必须注意就是炒作。一定要相信钱多人傻不是一个笑话，而是现实。一个被炒得很高受到 热烈追捧的项目，也许什么实质性卖点也没有，只是通过压迫式销售法，通过假签约炒热了楼盘，维 持了高价。但是你仔细想想，这个楼盘要地段没地段，要自然没自然，偏偏价格上千万──那么只有 炒作一个解释了。当然中国这么大，找个千把个有钱傻子跟割韭菜一样轻松。所以你去凑了热闹也未 必就会赔──只要还有人比你更傻有钱就没事。不过能避免还是尽量避免──干嘛不住聪明人扎堆的 地方呢？ 这类楼盘现实中其实很好辨认，和别的高价位楼盘一对比就心知肚明，不足为虑。相对来说，寻找价 值洼地更像一桩技术活儿。 很多人把 “价值洼地”理解为 “价格洼地”，好像价格低了就一定是洼地。前文说过，北京本来就是 一个多中心的城市，核心地段的分布并不均匀，所以你根本没有办法通过对比北三环和南三环的价格 这样的地理等位线来确定洼地的所在。再者，价格低自然有低价的道理。低价代表便宜，却未必代表 好货。 实事求是地说，我认为市场是不会有价值洼地这种东西存在的。任何事物，它的价格表现都有其自身 的逻辑和合理性。所谓的价值洼地，说的是潜力──是这个地块的未来，是这个地块克服自身缺陷提 升价值的能力和可能性。一个便宜的楼盘，如果缺乏潜力，就算2000 一平米，它也是吃角子老虎而 不是价值洼地。 定位洼地的所在，最好的一个办法是研究城市规划。北京目前热热闹闹的地铁建设，其实在2001 年 左右我就见过公布的规划，线路、建设年限都有。后来有些调整，但是整体布局没有太大的变化。那 个时候地铁线路很少，关注的人也不多。到了奥运会之前地铁大干快上，才有越来越多的人关注到这 个利好。现在已经是个非常火热的主题了。 其实除了地铁，在各种政府网站上可以查到很多有用的信息。比如地块规划的功能──商业用地？住 宅用地？公园？旧城改造的计划？土地出让的计划？完成情况？这些都可以帮助你更清晰地勾勒出 这个区域未来的样子。跟着政府的规划走，跟着政府的投资走，这其实是一个将公共投资消化为个体 利益的过程──因为政府投资的力度是没有开发商能够相比的，而这些投资都将体现在你住宅的价格 上。正因为如此，亚运村奥运村才会让北四环和南四环有了天壤之别。所以CBD 东扩，金融街西扩， 可以说都是一些利好。当然，关键还要看力度。政府投得越多，楼盘获益越多。再一个要早关注──CBD 东扩的消息可不是今年才出来的。 选定大概区域之后要了解这个区域的卖点和缺点。这个楼盘是否具备本区域的典型卖点？这个卖点是 否不可复制？这个区域或者楼盘的缺点是什么，这个缺点是否无法消除？ 缺陷分析其实是寻找价值洼地过程中的主要工作。既然是洼地，就代表它的价格比周边同类地段同类 楼盘的价格要低。低的原因在哪里？有些原因是很难消除的，比如自然环境，固有观念；有些则不然， 比如某个地段一直没有大开发，在售房源比较老旧，环境不如人意──这种情况在老城区很多。这种 缺陷一旦开始市政改造，面目全非是指日可待的。又比如石景山周边一直有首钢这个大污染，首钢一 搬迁，缺陷因素就消除了。 寻找价值洼地讲究的是悄悄地进村，打枪的不要。如果地块已经开始上涨很多，也就无所谓洼地了。 但是判断出来洼地，还必须判断洼地要洼多少年，也就是说改变的契机会在什么时候发生。如果未来 太渺茫，时间成本太高，那么实在不如去投资熟地，甚至在熟地先赚了钱再杀回马枪也可。房地产不 同于股市，大多数利好消息在正式出台之前都会有消息先漏出来。得到消息再动手，虽然不能抄到最 低，但是节约时间成本，也是不错的方法。 俗话说春江水暖鸭先知，寻找洼地的工作一定不能离开开发商