浅析土地出让金管理存在的问题及对策.pdfVIP

土地出让金作为一种土地收益，在调节土 的冲动，又为 “寻租”提供了条件。土地资本巨额增值收益，大部分 地市场供求 、建立土地储备制度 、充实政府财 被开发商和地方政府所获取 ，而被征地农民只能得到低额的补偿 政收入 、增强国家对土地市场调控能力等方 费，远不能弥补农民的权益损失，这使得农民与地方政府因征地 浅析土地出让金管理存在的问题及对策 面，发挥了积极作用 ，但是由于我国土地出让 补偿 问题而矛盾突出。 金管理存在诸多问题，使得其作用受到一定的 3．土地出让金制度不完善，易引发出让金流失和官员寻租 限制，也一定程度上诱发了其他深层次矛盾。 土地要素的非完全市场化使政府在征地供地过程中居于主 因此，研究土地出让金管理存在的问题 ，分析 导地位，而征收的出让金又缺乏严格的监督管理 ，导致一些地方 愿意及对策具有重要的意义 ，规范土地出让金 政府违法违规出让土地，擅 自减免出让金等，使出让金大量流失。 管理已经刻不容缓。 与之相对应的是官员寻租和腐败现象频频出现。现有的土地出让 一 、 土地出让金的概念界定和理论基础 金制度为政府官员的寻租活动提供了巨大利益空间和权力发挥 1．土地 出让金的概念界定 作用的活动空间，涉及土地的腐败案件数量多，涉及金额大，涉案 根据对相关理论与实践的研究 ，笔者认 人员职务高，而且容易发生窝案、串案。 为 ，土地出让金 ，又称国有土地使用权 出让 三、规范土地出让金管理的几点措施 金 ，是国有土地一定年限内批租使用时交纳 1．土地出让金全额纳入预算，实行 “收支两条线”管理 的包括地租和全部土地成本在 内的总价款 ， 严格按照 《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通 或在土地出让 (包括招拍挂和协议出让 方 知》(国办发 [2006】100号)，将政府以出让等方式配置国有土 式)时缴纳 ，或是在以转让 、抵押等方式处置 地使用权取得的全部土地价款，都作为国有土地使用权 出让 原划拨方式获取的土地使用权时必须补交的 收入纳入预算管理。具体做法是收入全部缴入地方国库 ，支出 一 总价款。这里的土地出让金总价款包括土地 一 律通过地方基金预算管理从土地 出让收入中予 以安排 ，实 所有权收益 、土地投资收益 、土地管理收益 行彻底的 “收支两条线”，在地方国库中设立专账 ，核算土地出 和土地建设与保护补偿，是各类土地价值在 让收支情况。 社会管理中的体现。 2朋 确土地 出让金范围，确保应收尽收 2．土地 出让金 的理论基础 一 是明确土地出让金是政府以出让等方式配置国有土地使 现代产权经济学认为 ，产权由权能和利益 用权取得的全部土地价款，包括土地补偿性成本 、土地开发性成 两部分构成。土地所有权 、土地市场经营权和 本和土地净收益三部分。二是明确土地出让收入的范围包括五种 土地使用权三项权能构成我国土地产权的具 土地价款 、土地租金收入等全部国有土地有偿使用收入、划拨土 体内容，这 “三权”的分离组合形成了不同的土 地的征地补偿费和拆迁补偿费(不含征地管理费)等一并纳入土 地产权结构 ，而不同的土地产权结构又会形成 地出让金管理。三是在征收的过程中要严格禁止以 “招商引资”、 相应的土地利益分配格局。 “旧城改造”、“国有企业改制”、“以土地换项 目”、“以租代征”等各 土地产权制度的特点是，一方面土地所有 种名义减免土地出让金。 权高度集中而缺乏明确的人格化代表 ，导致农 3．健全土地储备资金财务会计核算制度