审理土地租赁合同纠纷若干问题的思考.pdfVIP

{I}I占缸金 ◆司法天地 2012 ·09(上) 审理土地租赁合同纠纷若干问题的思考 吕口福个田权仪 摘 要 完善农村集体土地的法律运行机制，不仅应从用益物权的角度来完善，而且应从根本上明确集体土地归农村集体 所有的法律内涵和利益分配机制。 关键词 土地租赁合同 农村集体土地 运行机制 作者简介：吕福权，浙江省温州市鹿城区人民法院。 中图分类号：D923．6 文献标识码：A 文章编号：1009．0592(2012)09．124．02 笔者在司法实践中遇到一起案例：原告w 市某区T村诉被 证明涉案土地归T村所有，目前 尚无权属争议。虽然该两份关键 告 A公司土地租赁合同纠纷。T村与 A公司在 l992年6月9 证据不能完全排除合理怀疑，但根据民事优势证据原则，涉案土 日签订一份 租《用场地协议书》，T村将村中一块集体土地租给A 地归T村所有的 “盖然性优势”要远大于不归T村所有之可能。 公司有偿使用 5年，A公司用于投资建厂使用。租赁合同到期 所以T村作为租赁合 同的相对方，对涉案集体土地享有所有权， 后，双方没有继续订立书面合同，但A公司缴纳土地使用费后继 诉讼主体适格，能够参加本案诉讼。 续占用场地生产。后由于A公司怠于缴纳租金，T村诉至法院要 二、土地租赁合同是否有效 求A公司腾空并返还所承租集体土地，另要求赔偿租金损失。该 T村与A公司在 1992年6月9日签订的 《租用场地协议书》， 类农村集体土地用于非农建设的案件在珠三角、长三角经济发达 约定期限为5年。租赁期间界满后，T村与A公司继续按照原协 地 区较多。笔者认为，农村集体土地流转市场化法律机制的滞后 议书履行，租赁合同由此变为不定期租赁合同。合同履行跨度长 是纠纷形成根本原因所在。 约2O年，对于合同的效力，存在两种不同意见。 一 一 、 原告诉讼主体是否适格 种意见认为该土地租赁合同实为农村集体土地使用权的 T村村民委员会作为民事主体参加民事诉讼 自无异议，但原 非法转让行为，根据我国 《土地管理法》第63条的规定，农民集体 告作为租赁合同的相对方，其是否对涉案土地享有所有权关系到 所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。非 它能否作为原告参加本案诉讼。因为T村村民委员会虽诉称其 农建设用地只能在国有土地上进行，只有通过国有土地使用权的 为涉案土地的所有权人 ，但缺乏足以让人信服的证据支撑。根据 出让或划拨才能取得，因此它违反了我国效力性强制性法律规 物权变动的公示公信原则，我 国是通过物权登记确权的办法达到 定，根据 《合同法》第52条的规定，应该属于无效合同。另外，该 使人 “知”、“信”之 目的。0因此，T村要证明其为涉案土地的所有 协议的签订并没有经过村民代表大会的决议，从村 民自治的角度 权人，行政机关对T村集体土地所有权的登记无疑最具有证明力 来看，该合同的效力至少存在瑕疵。 和说服力，但 T村拿不出该证据。造成此情况的原因在于国土部 另一种意见认为该合同是双方当事人的真实意思表示，依法 门对农村集体土地登记确权工作的滞后，很多地方没有颁发农村 应受法律保护。当事人双方签订合同的时间为 1992年，根据 《最 集体土地所有权证 。2011年5月6日，国家国土资源部、财政部、 高人 民法院关于适用 (合 同法)若干问题的解释 (一)》的相关规 农业部曾发布了 《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作 定，应按照行为时的法律来判断合同的效力。而根据 1998年修 的通知》，要求切实加快推进农村集体土地确权登记发证工作。 订的 《土地管理法》的相关规定，0农村集体土地的使用权可以依 在审理本案过程中，法官曾前往国土部门调