第七章房地产经济波动.pptVIP

一、 经济波动与经济周期 世界各国经济发展进程表明： 在经济总量增长过程中，不同阶段的增长速度或增长率总是有快有慢。由此导致经济总量在时间序列上呈现波浪式上升或下降。 经济周期的类型主要有：短周期、中周期和长周期。 短周期（ 基钦周期）：他认为经济周期实际上有大周期和小周期两种，小周期平均长度40个月，大周期是小周期的总和。 中周期（朱格拉周期）：他认为经济周期的平均长度为9—10年，以国民收入、失业率和大多数经济部门的生产、利润和价格的波动为标志。 长周期（康德拉杰夫周期）：他认为经济发展中有一种较长的循环，平均长度为50年左右，这种周期与各时期的主要发明、新资源的利用相联系。 2、时滞效应对房地产经济周期波动的影响 这种时滞效应在房地产经济周期波动中，表现为高涨与衰退过程较为迅速，周期较短。 （1）扩张期 （2）衰退期 总之，由于房地产投资决策、生产及市场信息获得的延迟，导致 “时滞效应”在房地产上表现的特别明显。 一般来说时滞效应 （1）在房地产经济周期的扩张阶段，表现为房地产价格的暴涨和市场的过度繁荣； （2）在衰退阶段，表现为房地产价格的暴跌和市场的过度萧条。 因此，在周期不同阶段的展开过程中，房地产经济波动幅度一般高于宏观经济波动幅度。 主要特征: 房价虽上升，但涨幅放缓，现房价格基本上停顿不前。 交易量明显减少，形成明显的有价无市状态。期房价格下跌快于现房。价格暴跌趋势阻止消费者和投机者进入市场，又进一步加剧了房地产价格的下跌。 中小房地产企业因资金问题难以为继。 主要特征: 房价价格跌势继续，甚至跌破原值。 交易量明显锐减。 中小房地产企业破产，大企业同样受损。 从经济周期各个阶段的展开过程来分析： 宏观经济开始复苏后，房地产投资与开发也随之上升，但因房地产开发的时滞效应，使得房地产的复苏会稍晚于宏观经济的复苏。 在房地产经济开始复苏后，在宏观经济持续增长的带动下，房地产需求不断上升，但由于房地产供给短期刚性，加上在保值增值心理影响下导致房地产价格全面上扬；与此同时，随着房地产价格上升，开发商资产快速膨胀，在银行提供大量按揭的情况下，在投资乘数的作用下，导致房地产经济周期比宏观经济周期更快进入繁荣阶段。 从经济周期各个阶段的展开过程来分析： 由于房地产周期的繁荣期更早来临，加之没有宏观经济那种各行业之间相互消长的综合影响，因而房地产业通常比宏观经济先期进入衰退现象。 当宏观经济进入衰退后，房地产经济出现更为猛烈的下降过程，房地产价格大幅下降，交易量大大降低，空置明显提高。 经过明显的产业紧缩以后，房地产经济进入相对持续时间较长的萧条时期，直至宏观经济复苏，才慢慢走出萧条，重新进入新一轮的经济周期。 2、日本 在10年左右，上升期6-7年，下降期3-4年，其房地产繁荣期分别为1961、1978、1981、1990年 二、 房地产经济与宏观经济相互影响的一般过程 主要特征： （1）交易量回升，购楼者开始增多，少数炒家开始入市，但买房者仍多为自用，投机者较少。 （2）需求旺盛刺激房地产价格回升，呈持续增长状态，但期房价格仍然低于现房。 （3）交易量推动开发量， 房地产开发投资逐渐增多， 且开发速度逐渐加快。 （4）市场形势看好，购楼者 特别是炒家进一步涌入， 不但现房价上涨， 期房价格进一步回暖， 市场交易活跃。 1、复苏与增长阶段（一般会经历较长时间）： 主要特征: 开发规模加大，交易量急剧增加。 房价越来越高，逐渐达到顶点，市场上投机者活跃。 到一定阶段，由于房地产 价格及收益率畸高， 开发量过度增加， 以及开发结构不合理等因素， 开发量超过市场需求， 开始出现衰退下滑迹象。 这时，真正自用买房者大多被迫退出市场， 只留下投机资金支撑房地产市场， 形成有价无市的局面。 2、繁荣阶段：也就是经济周期中的波峰。持续时间较短。 二、 房地产经济与宏观经济相互影响的一般过程 3、危机与衰退阶段（较为短暂） 二、 房地产经济与宏观经济相互影响的一般过程 4、萧条阶段（持续时间较长） 二、 房地产经济与宏观经济相互影响的一般过程 三、房地产周期的一般特征： 与宏观经济循环相比，房地产经济周期的一般特征： 1、房地产业稍后于宏观经济进入复苏期； 2、房地产业先于宏观经济进入繁荣期； 3、房地产业先于宏观经济进入衰退期； 4、房地产业的萧条期长于宏观经济； 5、景气循环的波峰高于宏观经济，波谷低于宏观经济。 ——即房地产经济波动具有涨落快、波幅大、萧条时期长的特点。 第五节 房地产经济波动与宏观经济波动的关系 目录 见教材 四、我国房地产经济波动与宏观经济经济波动 1、 房地产市场周期概念 房地产市场萧条、旺盛这种规律性的出现就形成房地场市场周期，一般简称房地产周期。 2、 房屋空置率和