浅谈某大型项目全过程造价控制要点.pdfVIP

l工程管理IEngineering 现代物业·新建设2014年第13卷第6期 Management 浅谈某大型项目全过程造价控制要点 鲁霞 (深圳市皇城地产有限公司，广东深圳518000) 摘要：要最彻底、最有效地控制项目造价，需要全过程、全方位地控制，关键是如何控制重要环节、如何掌握控制 方法及如何把控细节。为此，分析项目决策与设计阶段的造价控制方法，以投资估算编制与限额设计法为主。并详细 介绍了项目外立面装饰、结构设计等限额措施。确定高效招标方式，目标成本动态控制、把控好项目结算阶段的造价 控制作为主轴线进行项目全过造价控制。 关键词：建筑造价；全过程造价控制；建筑设计限额措施；目标成本 中图分类号：F293．3；TU723．3文献标识码：A 文章编号：1671—8089(2014)06—0058—02 对项目进行全过程造价控制时间跨度较大，而且其控制 各单位工程、分部对工程限额额度、指标、范围进行确定。 方法、措施及细节也较多样繁杂，因此对建筑项目全过程造 实践的细节如下： 价控制的关键，是把握好全过程造价控制的关键环节、掌握 首先，项目依据前期策划进行档次定位，并以此作为划 最佳控制方法及对控制细节的深入把控。基于以上认识，下 分限额的参照标尺。超高档项目，价格为当地平均房价200％ 文结合实践经验展开大型建筑项目全过程造价控制的探讨。 以上；高档项目，价格为当地平均房价140％以上；中档项 一、项目决策与设计阶段的造价控制方法 目，价格为当地平均房价90％一140％；低档项目，价格为当地 (一)编制投资估算 平均房价90％以下；别墅，属别墅物业形态，同时价格与当地 投资估算的编制分为决策阶段的投资估算编制与设计阶 别墅的平均价格处同一水平。 段的投资估算编制，两个阶段的投资估算对项目的造价控制 结构设计的限额措施：1、在设计任务书中应列入各主 主要起以下的作用，首先对项目的规划与规模起初步的限制 项指标限量，如每平方米钢筋用量、每平方米砼用量等，具 与指导作用，是项目投资决策的重要依据，也是研究与计算 体根据项目所在地区抗震、结构形式、层数等确定；2、招 项目投资经济效果的重要依据，一旦批准了项目可行性研究 标之前或过程中，若发现实际材料数量超出设计限量，必须 报告，就可以将投资估算总额作为项目投资的最高限额，起 要求设计单位进～步对施工图进行优化，力争控制在指标限 控制项目设计概算的作用。 量以内；3、地下室结构设计，除重点控制钢筋、砼用量指标 在项目启动阶段，即在项目土地中标后，项目方案设计 外，降低地下室项板覆土的厚度，顶板上部地面用作园林景 前，投资估算的依据及内容为：项目地块的主要技术指标， 观时，应该尽可能地安排灌木和草地，避免种植大型乔木， 包括配置标准、产品配比、周边市政接口等信息。据此，对 以免过度增加覆土厚度：顶板覆土以1米左右为宜，消防通道 作为参考的参照项目的历史数据进行修订，作为本项目启动 也应尽量避免经过顶板上部地面；4、屋面造型造价影响建安 的初步投资估算，具体估算内容指标包括：明确《项目目 成本明显，在设计上应注意简洁；16层以下建筑，尽可能不 标成本(土地版)》中的楼面地价，项目关键节点及工作计 采用斜屋面，或控制斜屋面面积比例。 划制订，其中主要是三通一平实施方案及经济分析和交房标 外立面装饰的限额措施：墙积比控制在1．2左右，不宜 准、售楼处方案设置，及初步的营销策略方案确定。 超过1．5；除超高档次项目以外，除造型线条以外不宜大面积 在项目设计阶段，再结合历史成本数据、项目实际情 采用氟碳喷涂、高级弹性涂料或金属漆，应选用合资品牌的 况、地质状况、建造标准、地区市场及物价等对初步投资估 中等档次，一般涂料