浅谈划拨土地使用权价格及其评估方法.pdfVIP

维普资讯 r 锄 了 △ ∞ cD ★ 文 葫芦岛市国土资源局 郭艳丽 李铁能 着我国改革开放的进一步深人，市场经济体制的进一步完 入股、抵押、企业改制等等。根据我国法律规定 ，土地一级市场由 随 善，土地取得方式正逐渐由单纯的无偿、无限期、不流动 政府控制，进入二级市场的土地必须是以有偿方式取得的才能转 转为无偿和有偿f包括出让、租赁、国家作价出资 (入股 )、国家授 让 。因此 ，划拨土地如果由于经营需要进入二级土地市场 ，必须要 权经营等1有限期、可流动多种形式并存，并且后面几种有偿使用方 转 为有偿使用，包括出让 、租赁、国家授权经营、国家作价出资 式所 占比例在逐渐加大。在一些经济发达的地区，除国家法律 、法 (入股)等几种方式，其中出让在以上几种方式中占绝对比例 ，而 规允许且确属必需的建设用地，可由县级以上人民政府依法批准划 无论采用哪一种有偿使用方式均有使用年期限制。为了能与有偿使 拨使用以外，土地的取得已由有偿使用方式完全取代 用土地～定年期的价格相协调，笔者认为划拨土地使用权价格评估 由于我国经济发展地区差异大，情况非常复杂，以划拔方式配 中应设定有限使用年期 ，一般的，其年限设定与国家法定 同类用途 置土地将在多数地区长期存在。因此，划拔土地使用权的管理及价 的最高出让年期一致 。 格评估仍将是土地行政主管部 门和土地评估机构及人 员今后工作中 划拨土地使用权价格的评估方法 面临的一项重要工作。虽然与出让土地使用权相比，我国对划拨土 地进入二、三级市场有着非常严格的限制，而且禁止利用划拨土地 根据 《城镇土地估价规程》，划拨土地使用权价格评估，可采 进行经营活动，但划拨土地使用权经批准还是可以依法进行抵押 、 用收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数 转让、出租的．因此划拨土地使用权价格是土地价格的特殊形式。 修正法等，简单来说可以通过正算和倒算两种途径，计算划拨土地 尽管国土资源部明确 了划拔土地使用权价格 “可以依据划拨土地的 使用权价格 。 平均取得和开发成本 ，评定划拨土地使用权价格”，但是，具体如 正算法。这种正算法是直接根据 平“均取得和开发成本”进行 何评估划拨土地使用权价格，国家并没有制订规范的格式，苓文力 评估计算。依据成本逼近法的计算公式可知，这种方法是以取得和 图结合评估实践 ，对划拨土地使用权价格评估进行一些探讨 。 开发土地所耗费的各项费用之和为基础 ，再加上一定的利息、利 润、税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。即土地价 划拨土地使用权价格 内涵 格是由重置土地取得费用、土地开发费用、税费、利息、利润、土 划拨土地使用权价格，有两个基本的组成部分，即土地平均取 地所有权收益累加而成，类似于商品价格的构成，非常清楚明确， 易于被社会各界理解、认可。其中，土地所有权收益源于 增“值地 得成本和开发成本。以企业为例，在通过划拨方式取得土地使用权 租”，应当归土地所有者～一国家所有，因此 ，划拨土地使用权价 时，企业除了要支付土地补偿费、安置补助费、地上物补偿费、青 苗补偿费或拆迁安置费及相关税费外 ，还要投入资金用于支付修建 格应为土地成本价格，即土地取得费用、土地开发费用、税费、利