房地产开发企业所得税评估案例.ppt

一般来说，土地招标、拍卖、挂牌，是用亩作为单位计算的。例如公开媒体上报道：某某地块拍出了500万一亩的天价。 我们只能得出该楼盘地价较高，是影响成本的因素，但是具体地价影响因素有多大，就必须同容积率结合，换算成露面地价来分析。 * 房地产企业的成本项目一般来说有六大项目构成： 即1.前期工程费2.基础设施建设费3.公共配套设施费4.土地征用及拆迁费5.建筑安装工程费6.开发间接费用 而建安成本分为大包和甲方供材两种方式。例如：某项工程建安成本为8000万元，大包是指建设单位为房地产开发企业 * 检查房地产企业的阻力与困难应当想的充分一点： 1.调账必须多人前往，保证检查人员安全。 2.在一次专项检查中，某企业声称其账目在美国被安永会计师事务所审计，因此不能提供。 * 针对该单位所得税贡献率及毛利率明显偏低，可能存在少计收入的问题。检查人员调阅了收入及预收账款等有关账簿，并对企业提供的销售合同进行了累加，未发现问题。 做了大量的工作，却未有实质性突破，检查人员感觉百思不得其解，难道位于市中心的都市花园项目果真是“赔本赚吆喝”么？ 针对案情进展情况，局领导及时召开了案情诊断会，会上有同志提出该企业营业费用确实有点高啊！一语惊醒梦中人，针对该企业采取委托销售方式的特点，检查人员全面调阅了该企业“营业费用－佣金支出”账簿，果然发现在2004年12月31日和2005年12月31日的凭证中共支付销售佣金6805539.54元，凭证后附的委托代销合同中，规定代销手续费为３％，以此推算该企业当年应有226851318.00 元预售收入，查阅申报表，该企业只申报了206851318.00 元预售收入，差额居然有2000万元之多。 经过询问，几经周折，该企业法人代表承认了将2000万元预售款项隐藏在４张个人银行卡，未在账簿纪录，从而少申报预售收入少纳税的事实。 * 收入项目检查初战告捷后，检查组并未就此收兵。考虑到隐瞒收入的2970万元后，该企业的毛利率也只有25%，与一般项目的毛利率相比仍然偏低。检查人员对该企业开发成本的构成进行了分析：都市花园一期单位工程成本为3039元，而土地出让金出让价格为每亩267万元，合楼面地价800元，经审查土地出让合同，并到国土资源局外调，认为可以排除土地成本虚列的可能。建安成本经测算，单位建安成本达到2009元。根据ｘｘ市稽查局对房地产行业检查的经验值，１８层以上层高的高层楼建筑，该市单位建安成本一般在1600元\平方米左右，金海岸公司的单位建安成本明显高于正常值。该企业对主要材料采取甲方供材的方式，自行采购。甲方供材123658760元，建安成本74元，均存在真票假票混杂，虚增成本的可能性。 * * * * * * 纳税申报情况 （一）案头分析准备 项目/年度 2008 2009 2010 销售收入 0 0 32685.13 预售收入 9863.90 10821.23 3000 计税成本 O O 30397.17 期间费用 总计 814.99 788.74 70.76 利息支出 582.34 582.34 0 业务招待费 135 120 20.76 其他期间费用 97.65 86.40 50 主营业务税金及附加 646.09 708.79 660 应纳税所得额 18.51 125.65 -1418.07 应纳所得税款 6.11 41.47 0 已纳所得税款 6.11 41.47 0 * * * （一）案头分析准备 申报表比率分析 1 财务费用分析 2 业务招待费分析 3 * * * 可能存在 虚增成本 或者少计 收入问题 1.申报表比率分析（完工项目） 缴纳所得税款47.57万元 所得税贡献率为0.13%3% 毛利率为7%20% 收入 32685.13 万元 * * * 2.财务费用分析 该企业2008、2008年利息支出在财务费用中列支1164.68万元，评估人员分析，如此大数额的利息支出，很可能是企业为开发项目而借入的抵押贷款利息。而该企业销售收入为零，证明2010年以前所有楼盘均未完工。根据企业所得税法及条例，从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。因此，该企业存在税前多列财务费用的嫌疑，需要在检查中进一步核实取证。 * * * 3.业务招待费分析 该企业2008、2009年列支业务招待费255万元。根据国税发[2009]31号文件规定，预售阶段允许扣除广告费用、业务宣传费、业务招待费。是否存在问题需要取证核实。 * * 约谈、核查受阻 2011年7月18