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关于旧房土地增值税课税评估的 相关问题探讨 (吕碉涵 龚 萍) 摘要：近几年，房地产土地增值税的课税评估项目日益增多，在实操过程中发现旧房 及建筑物交易时涉及到土地增值额的确定，不像新建房及配套设施土地增值额在税法中有比 较明确的规定，在专业领域内关于旧房土地增值税课税评估相关专题的资料、文章也相对较 少，而且也不够系统、全面和深入，故希望通过对旧房及建筑物土地增值额及扣除项目的评 估、计算分析，可以与业内人士共同探讨旧房交易土地增值税评估中涉及到的相关问题。 关键词：土地增值税评估旧房及建筑物扣除项目 关于旧房及建筑物土地增值税的课税评估，我们要清楚的了解相关税法制度、规定，做 到评估报告中既要严格遵守税法相关的规定，又要符合房地产估价规范，力求更好的体现课 征土地增值税的目的和意义，保障国家财政收入和纳税人的合法利益。众所周知，土地增值 税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。土地增值额为纳税人转让房地产所取 得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。 一 一、关于搿旧房一的概念 根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字【1995] 48号)规定：新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度 的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方 税务局具体规定。我们收集了不同省、市关于旧房的判定标准，最终归纳总结如下： 1、投入使用一段时间或达到一定破损程度的房产； 2、房地产企业转让已纳入固定资产核算的房产； 3、从事房地产开发以外的其他纳税人转让建造的房产； 4、纳税人转让对外取得(购置、接收投资、抵债、受赠、交换等)的房产。 二、确定转让旧房及建筑物的取得收入 旧房转让时所取得的收入是指转让房地产所取得的各种收入，包括货币收入、实物收入 和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，但依中华人民共和国土地增值税暂行条例 (中华人民共和国国务院令第138号)之规定，纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估 价格计算征收： (一)隐瞒、虚报房地产成交价格的； (二)提供扣除项目金额不实的； (三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 上述法规(一)、(三)项是需按照房地产评估价格计算征收情形的，即企业隐瞒、虚报 房地产成交价格或者转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，例如， 有的纳税人故意做低网签合同的价格的行为，致使房地产在转让时看似没有发生增值或增值 额较低，其实这样做不仅会面临被税务机关要求按照“房地产评估价格”重新确定收入额， 而且也会对纳税人会产生另外的不利因素，比如纳税人在下次交易时，缴纳税费的时候就会 因为本次网签合同价格过低而导致相应税额过高。由于上述原因评估的房地产价格一般是采 用比较法，辅助采用收益法、假设开发法进行评估的公允市场价值，体现的是房地产在交易 时的正常公开价值。 三、确定转让旧房准予扣除的项目金额 根据财税字[1995]48号文件的规定，转让旧房可扣除的项目金额包括三项：一是旧 房及建筑物的评估价格(旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由 政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格需 经当地税务机关确认)：二是取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关 费用：三是在转让环节缴纳的税金。此外，纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而 对房地产进行房地产评估，其支付的评估费允许在计算增值额时予以扣除，但对纳税人隐瞒、 虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税发生的评估费用，不允 许在计算土地增值税时予以扣除。 l、评估的范围的确定 国家税务总局印发的《土地增值纳税申报表(二)》中扣除项目包含下列几项内容：1) 取得土地使用权所支付的金额；2)旧房及建筑物的评估价格；3)与转让房地产有关的税金； 4)价格评估费用；5)交易手续费用；6)财政部规定的其他扣除项目。其中与转让房地产 有关的税金、交易手续费用、财政部规定的其他扣除项目等由于税法已经规定了扣除比例， 但取得土地使用权所支付的金额是否体现在评估报告中，还是要根据国家和各地税务机关的 具体要求来