土地策划前期的规划参和.pdfVIP

　 ·城乡规划与环境建设 ·　 土地策划前期的规划参与 罗 　靖 ,雷济铭 (成都市规划设计研究院 , 四川成都 6 10081) 　　【摘 　要 】　近年来 ,随着土地市场的规范化 ,土地策划逐渐升温并取得 良好的效果 。由于策划前期规划 指标的确定仍具有相当的行政化色彩 ,往往为土地策划的适用性形成障碍 。针对土地策划前规划设计条件的 确定这一行为提出新的思路 :在策划前期进行规划参与 ,拟在提高土地策划的效益 ,完善土地策划的内容 ,充 分发挥规划的引导优势 ,使规划与地产业的结合更紧密 ,土地资源得到更为高效合理的利用 。 　　【关键词 】　城市规划 ; 　土地策划 ; 　规划 ; 　设计条件 　　【中图分类号 】　TU 98411+ 1　　　　　　　　　　【文献标识码 】　A 　　随着社会经济的发展 、城市化进程的加快 , 我国土地市 为 “成都第一地书 ”的精美宣传册 , 对成都楼市及地块条 场日益完善 。2001年 , 全国所有经营性用地都实行招标 、挂 件进行深入分析 , 给开发商提供了很高的参考价值 。全方 牌 、拍卖方式出让 。目前我 国工业用地 出让也正试行招 、 位 、成功的策划推广 , 最终引来了金凤凰 ———香港 “船王 挂 、拍方式 。这预示着土地市场的规范化已是大势所趋 。土 家族 ”九龙仓 , 该公司以 734 万元 /亩 ( 11000 /m2 ) 、总计 地市场规范化是一个系统、全方位的过程 , 不仅是土地交易 近 8亿元的价格拿下这一地块 。这一成功案例不仅引发了 市场的规范化 , 而且是与土地交易的前后各环节的市场化 。 土地市场的价格飙升 , 也将土地策划提升为多方关注的重 近年来发展迅速的土地策划就是这一过程中的关键环节 。 点 。 1　土地策划的意义 2　土地策划的过程 　　土地策划是土地市场发展过程中新涌现出来的服务产 　　土地策划过程可分为整理 、判断、创新三个阶段 。对 品 , 也就是对地块 “打包 ”上市 , 其服务对象的主体是政 于一个泛地产项 目, 策划过程就是理性不断取代感性的过 府与企业 。土地策划处于房地产市场的产业链上游 , 其职 程 , 就是一个从加法到减法的过程 。一开始是异想天开 , 能是提高地块的附加值 , 直接为一级市场服务 。 打破一切框框 , 把可能的点子 、方案都拿出来 , 再根据周 土地策划首先是土地项 目策划包装环节 , 即根据地块 边及 自身条件等限制 , 就像微分方程的边界条件 , 逐步地 资源特征 、区位优势 、城市总体规划及未来发展趋势等综 取舍 , 找到最终答案 。这个答案可能不是惟一的 , 也许是 合要素 , 在遵循规划要点的基础上 , 对项 目进行概念性规 几种方案的组合 , 也许根本就没有最佳答案 , 只是相对合 划设计 , 包括项 目名称 、主题 、功能细分及 目标市场等 , 适而已。这也正像微分方程的解 。 从而把土地招挂拍活动转变成了项 目招商活动 ; 再配以一 3　策划与规划的关系 系列的图片 、文本及多媒体宣传资料 , 弥补了传统的地块 土地使用权竞买文件只有位置 、规划指标及用途等寥寥几 　　一个大型开发项 目应该是精心 笔之不足 。其次是土地营销活动策划 , 在网站 、报纸等媒 策划 、科学规划与严密计划的完美 体刊登出让公告的基础上 , 增加丰富多彩的推介活动 。如 结合 。三者有一定的相交性 , 但又 “走出去 、请进来 ”, 到开发商云集 、民营资本集中、房地 有不同的侧重 (图 1) 。规划是按 产竞争激烈地区重点推介 , 把有影响力的媒体 、有远见的