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中国房地产投资回报率调查背景、历程与成果 (闫旭东 谢文阳 杜慧莉) 摘要：《中国房地产投资回报率调查报告》是北京仁达房地产评估有限公司与北京云 房数据技术有限公司合作的中房学课题研究成果之一，自2009年课题承接以来，已有5年 研究基础。目前，研究城市为17个，近两年将扩展到70个大中城市。依托于“云房数据” 庞大的数据库资源和“仁达评估”二十年来丰富的评估经验，房地产投资回报率调查致力于 对不同城市、不同物业、不同投资模式下的回报率进行了客观的数据调查，提供客观可靠的 投资回报率数据，旨在反映各城市真实的房地产投资回报情况，可为估价师、投资者提供评 估数据和投资参考。 关键词：房地产投资回报率调查背景 历程成果 一、中国房地产投资回报率调查背景 资本化率是收益法进行房地产估价的重要数据，也是用来衡量一处房产是否值得投资的 重要参考。在很多发达国家和地区，很早就有专业机构从事资本化率数据的调查研究和定期 发布。资本化率数据服务作为一项相对独立的服务已经具备一定的规模和影响，其中某些国 家的资本化率调查发布工作已经步入成熟发展阶段，如美国、日本和新西兰。由于历史原因， 我国资本化率调查和研究工作起步较晚，与国外成熟的资本化率调查和发布进程相比，还有 很大的差距。在数据调查方面，各机构调查指标不统一。由于业内关于回报率、收益率、资 本化率、报酬率等相关概念界定不清晰，虽然已有部分机构开始进行回报率调查，但是调查 对象复杂多样，涉及的调查指标有投资报酬率、投资收益率、投资内部收益率、还有投资回 报率、折现率等，未能统一回报率调查体系。 资本化率数据的专业调查和统一发布必然会极大地促进我国评估业的改革和发展，加快 与国际惯例接轨步伐。尽管目前我国资本化率调查工作存在数据标准尚未统一、调查指标不 统一、数据的应用性和行业接受度有待进一步提高等问题，我国房地产评估行业和评估从业 人员在结合中国实际情况进行自身发展的前提下，注重了解和借鉴国际同行们的先进经验， 开始了资本化率的调查和发布工作。 《中国房地产投资回报率调查报告》是北京云房数据技术有限公司与北京仁达房地产评 估有限公司合作的中国房地产估价师与房地产经纪人学会《资本化率调查》研究课题成果之 一。自2009年承接课题项目以来，已有5年的研究基础。研究小组首先分析了目前国内各 机构关于回报率调查存在的问题，包括回报率、收益率、资本化率、报酬率、内部收益率等 相关概念混乱，调查指标不统一，评估中参数及模型的选取不统一，调查成果在估价中、市 场投资中的应用性不强等。《中国房地产投资回报率调查报告》及时回应了现实问题，对国 内外房地产投资回报率的有关概念及内涵进行了梳理，理论联系实际，在大量调研工作基础 上，求取了静态租赁回报率、长期租赁回报率、五年租赁后转售回报率，有较好的应用转化 152 价值。 二、中国房地产投资回报率调查目的 关于课题调查研究的目的主要包括理论和应用两个方面： 在理论方面，本次研究主要目的在于厘清业内关于资本化率、报酬率、回报率、收益率 等定义不清的乱象，并在此基础上全面定义回报率调查对象，统一调查假设前提等；其次， 确定了安全利率参考标准的选取方法；在调查研究过程中，课题组还明确了房地产价格对租 金的带动关系、并且对租金、价格的预测方法给出建议。 在应用方面，通过对不同用途物业的投资回报率调查，建立定期公开发布机制，可以形 成长期稳定的数据资源。一方面为估价师提供了客观的参数依据，规范估价操作，增强估价 行业的公信力和权威性，提高行业水平，有助于实现与国际估价行业接轨；另一方面，可以 为相关行业及政府部门提供重要的数据参考信息，为具体的项目投资的可行性提供参考依 据。此外，回报率的研究发布，还可以为政府部门、投资机构、银行业、房地产开发商等相 关机构和人员提供重要的数据信息，可以成为政策调控、经济预测、投资决策、风险防范等 方面的依据。 三、仁达‘房地产投资回报率调查历程 自2009年起承接中国房地产估价师与房地产经纪人学会《资本化率调查》研究课题以 来，课题组首先以北京为试点，从2010年开始以上半年、下半年为统计时段，每年年中和 年末共发布两期。2013年课题组依托云房强大的数据库资源和仁达二十年来丰富的评估经 验，基于对房地产市场历年发展的敏锐把握及对城市房地产行业未来发展的客观预测，运用 房地产估价方法和数据挖掘、分析及预测技术，将