商业项目市场定位报告.pptVIP

商业业态定位：餐饮、购物为主 经营者：同一地段的商铺，购物的租金最高，其次是餐饮，休闲娱乐租金最低。 消费者：购物的单次消费金额最多，餐饮的消费频次最高。 商业供给 商业需求 商业业态经济价值 商业业态定位 经营者:租金承受力 补缺缺少 业态 提升强势 业态 消费者 经营者 经营者 消费者 消费者:消费能力 经营者：湖南路强势业态是狮子桥餐饮和湖南路沿街的品牌专卖店 消费者：特色餐饮和时装专卖，增加商品的时尚感 经营者：狮子桥的餐饮平均上座率超过八成，远没有饱和，另外目前餐饮种类比较单一。 消费者：希望增加中高档次的精品购物场所；中高档次中餐、特色餐饮和特色西餐；及酒吧、咖啡吧、健身场所。 建议本项目主要经营业态为餐饮，以及部分精品购物，如品牌服饰的主题专卖店；在面积允许的情况下，考虑休闲娱乐场所，如咖啡吧、茶吧等。 经常光临的场所 消费者需求程度 经营者的评价 商业业态价值 业态选择推荐指数 购物 购物中心 —— 超级大卖场 —— 品牌专卖店 品牌折扣店 —— 特色店铺 百货商店 —— 餐饮 中式正餐 特色中餐 特色西餐 商务休闲餐 西式快餐 休闲娱乐 KTV 咖啡吧/茶吧 酒吧 电影院 —— 健身中心 商业类型优先选择：品牌专卖店、中式正餐和特色西餐 说明：购物中心和超级大卖场的消费者光顾频次、需求程度均很高，但考虑到商业面积，购物中心和超级大卖场的推荐指数较低。 高端购物消费者希望湖南路增加中高档次购物场所的比例最高，超过六成 购物 档次定位的主要依据 需求 约五成的普通购物消费者希望湖南路增加中档次购物场所， 供给 档次定位：整体中高档次，餐饮可做高 餐饮 尽管随着苏宁银河和苏宁环球购物的开业，湖南路商铺的商品整体档次有多提升，但目前主要以中档为主，还没有形成在湖南路购买高档次商品的氛围 临近狮子桥餐饮步行街，周边狮王府、毛家饭店、狮子楼等高端餐饮已经形成了一定的集聚效应 需求 供给 据经营者反映，狮子桥的高端餐饮的上座率高，在节假日“翻台”非常普遍，说明还有一定的需求缺口 高端消费者希望湖南路增加高档中餐的比例有16.1％ 在湖南路商圈应处于领跑位置； 与未来的湖南路地下商业街错位经营； 停车位数量的设计要具有前瞻性。 相关链接： 根据南京市规划局要求，每1万平米的商业面积至少需要配备50－80个停车位。 运作方式：整体经营，不建议拆分出售 商业管理公司 绝版地段，体量较小，适合总体策划经营 客户资源丰富 预计2－3年的市场培养期 基金公司 继续经营管理 招商工作 新城创置 产权所有 湖南路项目 整体收购 优质资产 上市 个人投资者 分割产权式商铺出售，再统一经营 商业管理公司 经营管理 建立新城地产品牌 高价售出，短期内回笼资金 培养期内，租金回报率风险 产生高租金回报期望 服装是消费者在湖南路购买最多的商品 61.5 38.0 32.7 29.8 22.9 19.5 15.6 8.8 5.4 5.4 3.9 2.4 2.0 1.5 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.0 休闲装 皮鞋 运动鞋 衬衫/T恤 运动服 正装/职业装 化妆品 皮具 内衣 珠宝首饰 手表 运动包袋 户外用品 其它 图:购买最多的商品（N＝205多选） ：服装 ：皮鞋皮具 ：个人装饰品 ：运动休闲用品 班尼路、美特斯邦威、真维斯、ONLY、啄木鸟、七匹狼、花花公子、梦特娇、鳄鱼恤、以纯、唐狮、雅戈尔、Jack Jones、艾格、鄂尔多斯、Kappa、杉杉、海澜之家 在湖南路购买最多的品牌： 老人头、金利来、皮尔卡丹、苹果、万里、森达、花花公子、千百度、达芙妮、红蜻蜓、星期六、贝吉、天美意、百丽、鳄鱼、锦美堂、BOSS、真美诗、富贵鸟 兰蔻、欧莱雅、玉兰油、ZA、美宝莲、妮维雅、旁氏、欧柏莱、玫琳凯、羽西、宝庆银楼、通灵翠钻、天王表、罗西尼、西铁城 耐克、361度、Kappa、李宁、阿迪达斯、Nikko、安踏、Puma、特步、百事、佐丹奴、恩宝、匡威、鳄鱼、美津奴 消费者更愿意在商店内购物 52.7% 40.5% 6.8% 商厦内部的专柜或专卖店 商业街上的专卖店 马路边上的店铺 图:平时喜欢在哪里购买商品（N＝205） 52.2 51.2 48.3 47.3 39.0 31.7 24.9 13.2 6.3 5.9 5.4 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 湖南路商场 苏宁环球购物商场 湖南路沿街的品牌专卖店 山西路百货 苏宁银河购物 苏宁电器卖场 太平洋百货 湖南路沿街的店铺(非专卖店） 百富运动城 馨禾服饰商场 温莎/温妮购物广场 图:一般会光顾哪些购物场所（N＝205） 首先，半数以上受访者（52.7％）喜欢在商店内部购买商品，在沿街店铺中，愿意光顾专卖店