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城市居民对住宅区位偏好的研究 ——以芜湖市区住房研究为例 孟玲 (4e擞师范大学国旅学院，安徽芜湖241000) 摘要：随着我国住房制度的改革，居民的购房观念发生巨大的转变，由以前的“单位配给制”到如今的“个人消费制”， 居民对住宅的选择有了自主权。择居自由度的增加决定了住房消费的差异性，本文主要是采用显性偏好排序建立居 民住宅区位支付意愿模型并运用OLs(最小二乘法)回归方法，以芜湖市区的社会调查数据为主，研究城市居民住宅 区位偏好的差异性。结果表明：在住宅区位选择中，高收入群体趋向于居住在市中心偏近的位置，住房价格、交通通 达性和环境偏好是择居时的重要影响因素。 关键词：住宅区位；显形偏好；支付意愿；居住环境 在住宅市场经济体制下，住宅商品同其他商品一样，是 首先，房价与住宅区位的选择。房屋是一种高价值的产 价值与使用价值的集成。但是，住宅是一种特殊的商品，他 品，就国际惯例来看，一般是5年的居民家庭收入来确定住 带给人们的效用不仅取决于建筑本身，同时还取决于其所处 宅的售价，这种关系是住宅作为商品在长期买卖中形成的， 的空间位置，即住宅区位(ResidentialLocation)。住宅区位，它客观反映了住宅生产和消费的本质的内在关系。但是，目 不仅仅是指住宅在城市区域(空间)中所坐落的地理位置，而 前我国商品房的价格远远高于居民家庭收入的5倍，造成我 且包括由该位置出行的便捷程度(即通达性)、以及居住在该 国商品房价格太高的重要原因是地价太高，也就是居民在购 位置所获得的非经济方面的满足程度。具体来说，就是指住 房时，要支付的住宅区位费用过高。高额的房价直接制约着 宅坐落的地理位置和以此为基点进行工作、上学、购物、就 普通居民住宅区位选择的自主权，由于有限的经济收入，他 医、娱乐等出行活动所需要的交通成本(包括货币成本和时 们往往选择偏离市中心的住宅区位。当然具有较高收入的 间成本)，以及该位置的自然环境、社会人文环境等对居住者 群体受房价的制约性很小，往往选择区位最好即房价最高的 身体和心理等方面的影响[1]。 高档住宅。 随着住房制度的改革，我国城市内部住宅空间结构发生 其次，收入与住宅区位的选择。从经济学的角度看，居 了巨大变化，许多学者从经济学、社会学和地理学的角度，对 民收入的不同导致了预算约束的差异，不同的收入阶层对单 城市住宅分布口]、城市空间结构及其变化[3]、城市社会空间 位货币支出的边际效用是有差别的，从而效用函数反映的无 的形成和演化、宅郊区化等进行了深入分析，这些成果对我 差别曲线是不同的。在选择住宅区位时，居民必须根据自己 国城市内部住宅空间的研究具有重要意义。本文主要是利 的收入水平和不同区位的房价来寻找适合自己居住的区位。 一般地，高收入阶层趋向于购买区位较好的高档住宅，而中 用大量的社会调查数据，采用显性偏好排序的效用函数对居 住区位选择行为进行实证研究。 低收入阶层只能选择区位较差的住宅，如偏离市中心区位较 差的地段。在我国，不同收入阶层对住宅区位选择的模式尚 1．住宅区位选择的显性影响因素 不同于西方发达国家。在西方发达国家，一般高收入阶层的 在新的房地产运行机制条件下，作为房地产市场独立消 居民多居住于环境质量良好的郊区，低收入阶层的居民则多 费主体的居民可以根据自己的住 居住在环境条件相对较差的市区。我国由于公共交通设施 房需求来选择适宜的住房。本文主要是从居民的个体