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环球税景 德国的房地产课税评估 □ 曲卫东 德国的房地产税收制度较为完善,其 （一）收益法 筑损坏情况进行调整修正，得到建筑物的 房地产课税评估也有可借鉴之处。房地产 房地产的价值由土地价值、建筑物价 成本价值。建筑物的成本价值可根据实际 估价在税收上的运用称为房地产课税评 值和外部设施价值三部分构成。按照收益 情况进行调整。建筑物折旧按照线性折旧 估，是税收征管的一种技术手段，评估的 法，将房地产的年毛收益乘以乘系数，再 处理，折旧率一般不高于70%。如果影响 对象包括所有应纳税的房地产。德国自 结合该房地产非正常税收负担和税收减 建筑物价值的因素没有通过正常建筑成本 1991年2月1日开始实施《评估法》，这 免、优惠等因素，综合得出房地产的征税 和折旧予以考虑，则可对建筑物成本价值 是一部专门针对房地产课税评估的法律文 单价。 进行修正，特别是由于房地产位置、非正 件。下面就结合 《评估法》的相关规定， 年毛收益指的是房地产租客为使用该 常扩建等原因引起的价值减损可通过修正 对德国的房地产课税评估制度做一介绍。 房产在确定征税单价年支付的费用，包括 予以考虑。 什么是房地产课税评估 物业管理费等费用，但不包括中央供暖 对建筑外部设施的评估与建筑物评估 房地产课税评估的基本原则是评估经 费、热水费、燃油费以及电梯费等，租客 方法类似，也是以1958年的正常建筑成 济单位的普通价值。普通价值是指在正常 所支付的特殊费用或者与居住空间无直接 本为基础进行评估。 市场交易条件和考虑经济物品特性的情况 联系的费用也不属于毛收益。 通过上述步骤得出的初始价值还要通 下实现的交易价格，对普通价值的确定必 乘系数可以从 《评估法》中查取。乘 过一个“价值系数”的调整才能得到普通 须充分考虑所有价格影响因素（非正常因 系数的确定必须考虑房地产类型、建筑年 价值。这个价值系数是根据价值影响因 素及个人因素除外）。 代、建筑形式和施工方式以及在征税单价 素，特别是根据房地产在一定经济领域内 征税单价是针对房地产所做出的评估 确定年房地产所处地区的居民数。如果评 应用目的和可应用性以及所处地区规模进 结果。征税单价每六年评估一次，每次评估 估房地产的税收负担与乘系数对应的当地 行确定的，价值系数在50%～85%之间。 结果的基准日是年度开始日。当征税单价 正常税负严重偏离，则必须对该房地产价 价值系数的确定是一种法律程序。同时还 浮动10%（浮动值最少为5000马克，目前 值进行修正，修正幅度一般在10%以内。 存在根据房地产特殊性和地区规模确定价 欧盟已经实施欧元货币,１欧元=1.95583 具体应用的修正幅度必须通过法律形式予 值系数的可能性，这同样需要通过法律程 德国马克），或浮动值高于100000马克 以确定。 序约定。 时，需要重新评估征税单价。 （二）成本法 需要说明的是，如果房地产附有建筑 如何评估 采用成本法评估房地产价值，首先要 继承权，则要对建筑继承权和附加建筑继 在德国，房地产包括土地和土壤、建 确定土地价值、建筑物价值以及外部设施 承权的房地产分别评估征税单价。德国的 筑物及其附属设施、建筑继承权(类似于 价值的初始价值。土地价值按照未建设情 建筑继承权类似于我国的土地使用权。土 我国的土地使用权)、