房地产企业项目期纳税筹划及税收风险防范.pptVIP

项目施工建设 八、开发间接费 1、直接费由直接工程费和措施费组成。 1）直接工程费，是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用。包括人工费、材料费、施工机械使用费。 2）措施费，是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用。主要包括：环境保护费，文明施工费，安全施工费，临时设施费，夜间照明费，二次搬运费，大型机械设备进出场及安拆费，混凝土、钢筋混凝土模板及支架费，脚手架费，已完工程及设备保护费，施工排水、降水费 项目施工建设 八、开发间接费 1、间接费由规费和企业管理费组成 1）规费是政府和有关权力部门规定必须缴纳的费用（简称规费）包括：工程排污费 、工程定额测定费、社会保险费 、住房公积金 、危险作业意外伤害保险费 2）企业管理费是指建筑施工或安装企业组织施工生产和经营管理所需费用，包括以下内容 ：管理人员工资 、劳动保护费、办公费、差旅交通费、固定资产使用费、工具用具使用费、劳动保险费、工会经费、职工教育经费、财产保险费、财务费、税金（土地使用税）、其他（包括技术转让费、技术开发费、业务招待费、绿化费，广告费，公证费，法律顾问费，审计费，咨询费等）。  项目施工建设 八、开发间接费 2、会计第407号科目 开发间接费用 一、本科目核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，应作为期问费用，记入“管理费用”科目，不在本科目核算。 二、企业发生的各项间接费用，借记本科目，贷记“应付工资”、 “应付福利费”、 “累计折旧”、“周转房”等科目。 三、开发问接费用应按企业成本核算办法的规定，分配计入有关的成本核算对象，借记“开发成本”科目，贷记本科目。 四、本科目应按企业内部不同的单位、部门(分公司)设置明细账。 五、本科目期末应无余额。 项目施工建设 八、开发间接费 3、税法：指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，(且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出)。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 4、注意税务事项 1）会计、所得税、土增税口径差别 2）利息费用所得税要求直接成本法或预算造价法 3）项目营销设施建造费 4）土地增值税 项目施工建设 九、其他有关注意事项 1、权责发生制原则 2、发票问题 3、分配方法及原则 4、施工过程中的资产损失：土地、开发产品报废或毁损：2011年25号公告 项目开发方式 代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。 联建需要就以房换地和以地换房行为缴纳销售不动产和转让无形资产的营业税。 合作建房是企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且未成立独立法人公司。 国税函[1994]644、国税函[1995]156、国税函[1996]718、国税函[2005]103 预售环节 一、商品房预售条件 《城市房地产开发经营管理条例》23条： 1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 2、持有建设工程规划许可证和施工许可证； 3、按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期； 4、已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 （地方多层封顶，高层工程进度达到80%） 报商品房预售方案 预售环节 二、预售商品房的会计核算 1、取得预售款时 2、结转收入时 3、地方规定：大地税函【2009】77、青国税发【2010】9 预售环节 三、预售阶段纳税要求 1、印花税 2、营业税及附加 3、企业所得税 4、土地增值税 注意事项:退房退契税财税【2011】32 预售环节 四、销售方式 1、自行销售 2、交代理公司销售 国税函[1996]684、国税函 [2005]917、31号文 竣工验收环节 一、工程竣工验收条件 《城市房地产开发经营管理条例》18条： 1、城市规划设计条件的落实； 2、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况； 3、单项工程的工程质量验收情况； 4、拆迁安置方案的落实情况； 5、物业管理的落实情况。 （分期开发的可以分期验收） 建委综合各部门意见，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明，房管部门核准新建商品房所有权初始登记（大产权证） 竣工验收环节 二、财税事项 1、会计业务的处理 2、所得税业务的处理（完工条件） 3、土地增值税清算条件 注意事项：国税函【2009】342、