房地产项目产品定位投标报告.pptVIP

全局平衡关系 项目SWOT分析 南亚第一城综合体就在对面，离 项目很近，近20年的商脉气氛、号召 力比本项目好； 本案周边2-3公里范围内，成熟商业实 体和在建的大型购物中心从多个方向对 本案形成包围态势，未来激烈的市场竞争分流可以预见； 南亚第一城经营现状不佳，现在尚有约4万 平米商业空置面积，一定程度上影响本项目后续招商经营者的经营信心。 周边竞争对手已基本成型，有利于本案进行针对性的差异化设计； 竞争项目的推广也会为本项目带来客源； 滇池路区域内居住人群经济能力和人均消费水平比较而言，普遍略高，消费结构逐渐由生活性消费向享受型消费转变。在商业业态档次均衡的情况下，新商业业态发展空间有待扩张； 核心思考点一：商业部分能做什么？ 假设点一：家居、家饰 由于项目周边大商汇、红星美凯龙、十一家具等大型家居、家饰项目，市场竞争异常激烈，市场空间较窄，此方案不具备可行性。 假设点二：百货超市 项目对面20000平米家乐福旗舰店开业运营，大型超市选址有严格的要求，此方案操作可行性较低。 假设点三：服装、精品 由于对面的南亚第一城引入金鹰大型百货，定位中高端的大量的服装、精品业态，若本项目过度重复这一业态，显示不了自身的经营优势，不具备强大的市场竞争力。 假设点四：家电、手机、数码产品 家电、手机、数码产品市场经营环境并不乐观，而且家电、手机、数码产品可选择性强，一般会选择成行成市的地点购买。 本案在区域内在以上几种方案均不具备可行性的情况下，本项目应独辟蹊径，必须走差异化的竞争路线，这样项目才具备生命力。 核心思考点二：商业部分如何赢利？ 商业部分 特点 要求 赢利模式 地上部分 1-5F单层约4000平米，1F 商铺易于出售，产权分 割较易；但1F销售后2-5F 不易招商经营和销售 经营定位与周边业态构成一致性， 零散出售 地下部分 产权分割较为困难，出售面积少且价值不大 保证产权长期持有、实现统一经营管理 统一租赁，引进战略伙伴合作经营 结论 结合项目特点，采用租售结合，即零散出售与统一租赁相结合的赢利模式是最为理想 的，然而这又是一个较为矛盾的方案，后续经营较为困难，开发商解套不易，有鉴于 此。本项目最佳方式为自持招商经营，经营成功后寻找集团买家盈利。 Part3：项目定位 项目商业部分全景功能定位 提出如下观点基于以下无需旁证的普遍市场论证： 1、“主题百货”绝大多数发展不近如人意；昆明的如新西南、金鹰、美辰百货等； 2、“主题元素”是让商业活起来的有效途径，对项目的长期运营产生积极而深远的影响， 3、创造什么样的主题，细分哪一部分市场及消费者，真实的做到主题人性化，将决定项目招商成功、旺销、后续经营是否持续的关键环节； 项目的商业部分功能内涵设定 项目定性： STREET MALL（休憩式商业广场）—— 购物、餐饮、休闲、娱乐的购物广场 项目商业功能定位： “时尚女性及家庭式消费”的现代大型休闲娱乐购物广场 定位思路解析 1、滇池路板块是昆明成熟高端居住区之一，自身品质和消费习性都属于相对较高的水平。而项目和南亚第一城同处于该区域的核心位置，是整个滇池路商圈文化的植入点和萌发处。 2、如前所述，本项目应独辟蹊径，必须走差异化的竞争路线，这样项目才具备生命力，定位时尚主题型的休闲体验广场，采用错位经营模式填补商圈业态漏缺。满足众多时尚人士及家庭化消费的需求符合购物主流群体的诉求； 定位支撑一：项目对面恐龙级的南亚风情第壹城，是片区最大的商业项目，涵盖了超市、影院、百货商场、专卖店、店中店、餐饮、娱乐、银行、药店等商业业态，具备了商业中心的全部功能，拥有了几乎所有的业态，我们定位应围绕周边商业进行补缺定位，做相应配合，发挥自身优势，与南亚风情第壹城一起合力打造滇池路商圈。 定位支撑二：滇池路历来餐饮业较为出名，要主动融入到整个滇池路餐饮业的大环境中，坐享滇池路的餐饮优势。这样有效利用区域性消费的关联性与互补性，创造更大效益 各楼层业态划分 1、负二、三层为停车场； 2、负一层为精品生活超市+中端餐饮（主要以时尚餐饮、特色餐饮、连锁餐饮等中端餐饮业态为主）； 3、一层、二层为精品时尚零售业态（主要以国际、国内品牌服装、皮具、化妆品、内衣等业态为主）； 4、三层高端餐饮业态； 5、四层、五层休闲娱乐业态（以会所、足疗城、健身房、网吧、美容院等业态为主）； 招商计划框架 1、餐饮、休闲、娱乐、超市业态 先招餐饮、休闲、娱乐、超市业态，用比南亚风情第壹城更低的租金，比其更长的免租 期吸引商家入驻，保证主要商业部分的出租率。就保证了项目未来的人流量。在预售许可 证前签订意向协议。 2、零售业态